Свобода есть осознанная необходимость. (Бенедикт Спиноза)
В порыве митинговых страстей по капремонту немало горожан категорично заявляли, что не желают отдавать свои кровные денежки в «общий котел». Иное дело накопления на спецсчете на свою многоэтажку. Дескать, владельцам квартир спецсчет и «душу греет».
Слова — словами, дела — делами
По информации исполнительного директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Белгородской области Леонида Белоковаленко, в настоящее время в регионе специальные счета открыли всего 36 товариществ собственников жилья. Кроме того, правом накапливать деньги на специальном счёте, владельцем которого является региональный оператор, воспользовались пока жильцы 98 многоэтажек, 67 из которых находятся в Белгороде. Напомним, что на спецсчёте могут аккумулироваться средства жильцов исключительно одного дома, а в областном центре капремонту подлежат 1442 многоэтажки. Как говорится, комментарии излишни.
Леонид Белоковаленко отметил: «Сейчас представители некоторых ТСЖ, открывших спецсчета, задумываются о целесообразности этого шага. Во-первых, операции по ведению спецсчёта требуют определённых финансовых затрат. Во-вторых, собирать самостоятельно сумму, которая необходима для проведения капремонта дома, придётся довольно долго. Это подтверждают расчёты. Допустим, общая площадь дома составляет 5 тыс. кв. м, а взнос на капремонт — 5 руб. 90 копеек. Получается, за год жильцы соберут 354 тыс. рублей, т. е. за десять лет — немногим более 3,5 миллиона. С учётом индексации эта сумма вырастет примерно до 5 миллионов рублей. Хватит ли этих средств на финансирование капремонта многоквартирного дома?! Я никого не отговариваю. Жильцы вправе принять то решение, которое их устраивает. Вместе с тем настоятельно советую собственникам жилья, которые намерены открыть спецсчёт, сначала сопоставить все за и против».
Для сведения
Решение о прекращении формирования фонда капремонта на спецсчете и обращение владельцев жилья к услугам регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления решения их общего собрания. Затем в течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец спецсчета обязан перечислить средства на счет регионального оператора.
Трезвый расчет
В прагматизме банковским структурам не откажешь. Сотрудник «International Finance Corporation World Bank Group» (Москва) Илья Миняев заявил на всероссийском совещании, состоявшемся в августе прошлого года в Самаре и посвященном организации региональных систем капремонта, что спецсчета стимулируют привлечение внебюджетного финансирования. Собственники жилья, не обладающие достаточными финансовыми ресурсами и эффективной системой постепенного накопления средств, в конце концов станут перед необходимостью задействовать для проведения капремонта многоэтажки банковский кредит «в счет будущих регулярных платежей».
Сомневаться в справедливости слов банковского служащего не приходится. Достаточно оценить приведенные выше расчеты, сделанные Леонидом Белоковаленко, и, сравнив их с ориентировочной сметной стоимостью конкретной многоэтажки (см. графу 8 таблицы приложения 2 региональной адресной программы капремонта).
Но и с кредитами на капремонт пока не все так просто. По словам Ильи Миняева, ограниченный круг банков, допущенных к ведению спецчетов, еще более сужается, когда речь заходит о предоставлении собственникам жилья долгосрочного кредита на приведение в порядок собственного многоквартирного дома. Интерес у финансовых магнатов к этой «нише» в бизнесе в нашей стране пока, увы, отсутствует.
Теперь о «плюсах» специального счета. Собственники помещений, формирующие таким образом финансовый фонд, вправе в любое время провести капремонт общего имущества в многоэтажке как по собственной инициативе, так и по предложению лица, которое осуществляет управление домом. Основанием для этого служит решение общего собрания жильцов.
Правда, есть одно «но». В Жилищном кодексе РФ (ст. 189, ч. 7) предусматривается, что, если капремонт общего имущества в многоэтажке, жильцы которой накапливают средства на спецсчете, не был проведен в срок, установленный региональной программой, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Еще один положительный момент: меры государственной поддержки для проведения капремонта предоставляются вне зависимости от выбранного жильцами способа формирования фонда на эти цели.
Охота — пуще неволи
Далее информация для тех, кто все же решил не постоять за ценой и обзавестись специальным счетом на капитальный ремонт.
Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время (см. ЖК, ст. 173). Для этого необходимо только на общем собрании собственников помещений многоэтажки принять соответствующее решение. При этом, если имеется какая-либо задолженность, связанная с капремонтом, то изменение способа формирования фонда допускается лишь при условии ее полного погашения.
Решение о прекращении формирования фонда на счете регионального оператора и переходе на спецсчет вступает в силу через два года после направления ему решения общего собрания владельцев жилья. После этого в течение пяти дней региональный оператор перечисляет накопленную на тот момент сумму на спецсчет.
Владельцем специального счета могут быть ТСЖ (жилищный кооператив) или региональный оператор. При этом товарищество собственников жилья призвано отвечать требованию, оговоренному в Жилищном кодексе РФ (см. ст. 175, ч. 2, п. 1). Оно должно быть создано собственниками помещений одной многоэтажки или же нескольких домов, общее число квартир в которых не превышает тридцати и имеется единая сеть инженерно-технических коммуникаций. В этом случае спецсчет открывается на имя ТСЖ как юридического лица.
В случае, если товарищество не отвечает вышеуказанному условию, жильцы любой многоэтажки вправе принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчете, владельцем которого выступает региональный оператор.
Специальный счет может быть открыт только в отечественных кредитных организациях, собственный капитал которых превышает 20 млрд рублей. Информацию о таковых Банк РФ ежеквартально размещает на своем официальном сайте в Интернете.
В случае если собственники помещений многоэтажки не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет, либо она не отвечает упомянутому критерию, вопрос о ее выборе считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Большие деньги — большие хлопоты
Наивно полагать, что ТСЖ, обзаведясь спецсчетом, сможет беспредельно им распоряжаться. Все его возможности детально прописаны в специальной инструкции Банка РФ (см. № 28-И от 14.09.2006 г.).
Так, специальный счет, открытый для формирования фонда капремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капремонта общего имущества жильцов. И никуда более!
По спецсчету, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (см. ст. 177, ч. 1), допускается совершать следующие операции:
— списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и выполненные работы по капремонту общего имущества многоэтажки, в т. ч. разработку проектной документации и строительному контролю,
— списание денежных средств в счет погашения кредитов и займов, полученных на оплату услуг и работ по капремонту (см. ЖК РФ, ст. 174, ч. 1), уплату процентов за пользование такими кредитами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по ним,
— зачисление взносов на капремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате упомянутых взносов,
— начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета,
— иные операции по списанию и зачислению средств, которые связаны с формированием и использованием средств фонда капремонта в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Все остальное, не предусмотренное законодательством (см. ЖК РФ, ст. 177, ч. 1), не допустимо. Правда, договором по обслуживанию счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.
Если владельцем спецсчета определен региональный оператор, то выбранная собственниками помещений многоэтажки кредитная организация должна осуществлять свою деятельность на территории данного региона. В нашем случае это — Белгородская область.
Владелец спецсчета в течение пяти рабочих дней с момента его открытия обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками жилья способе формирования фонда капремонта многоэтажки с приложением копии протокола общего собрания и справки из банка об открытии счета.
