Кто кому принадлежит

Что собственникам надо знать об управляющей организации?

> В региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ Белгородской области часто обращаются жители, желающие узнать об управляющей компании, к которой — по их выражению — «они принадлежат». На вопросы граждан отвечает руководитель центра «ЖКХ Контроль» Любовь Петровна Киреева.

— «Принадлежат» ли жители управляющей организации?

— Первое, что собственники должны по­нимать: они не принадлежат и не могут принадлежать управляющей организа­ции. Наоборот, собственники помещений в многоквартирных домах фактически яв­ляются работодателями по отношению к управляющей организации. Они самосто­ятельно выбирают УК на общем собрании собственников МКД, также на собрании ут­верждают договор управления и устанав­ливают тариф по строке «Содержание».

Если собственники в течение года не выбрали УК — орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору УК, тогда выбор компании, содержание договора управления и тариф по строке «Содержание» устанавливают органы местного самоуправления.

Если управление МКД конкретной УК началось каким-то иным образом, значит, произошло нарушение установленного Жи­лищным кодексом порядка выбора, и соб­ственникам следует обратиться в управ­ление Государственного жилищного над­зора и в правоохранительные органы.

— Как отличить одну управляю­щую организацию от другой? Например, УК, чьи названия от­личаются между собой только дефисами или иными малоза­метными деталями.

— Собственники помещений в много­квартирных домах должны знать, что на­звание управляющей компании или фами­лия её директора не являются однознач­ными отличительными признаками УК. Однозначными отличительными (иденти­фикационными) признаками любого юри­дического лица являются регистрацион­ные номера: ОГРН — основной государствен­ный регистрационный номер и ИНН — инди­видуальный номер налогоплательщика.

Этой информацией, как это ни удиви­тельно, не владеют даже представители органов власти. Если арбитражные суды активно используют ОГРН и ИНН для идентификации юридических лиц, то рай­онные и мировые суды, органы местного самоуправления по-прежнему определя­ют юрлиц, используя только их названия.

К сожалению, даже примерная фор­ма «Платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммуналь­ных услуг», утвержденная Приказом Мин­строя России от 26.01.2018 № 43/пр «Об утверждении примерной формы платеж­ного документа для внесения платы за со­держание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг» не содержит требования о размещении дан­ных об ОГРН и ИНН управляющей органи­зации.

Так что не удивительно, что собствен­ники время от времени попадаются на об­ман недобросовестных УК и платят деньги совершенно посторонней организации с похожим названием.

— Как же этого избежать?

— Можно предусмотреть в договоре уп­равления  как обязательное требование размещение ОГРН и ИНН на договоре уп­равления. И, прежде чем заплатить, све­рить ОГРН и ИНН на конкретной платежке с ОГРН и ИНН на договоре.

Хлопотно? Да. Зато не придётся потом искать свои деньги, испытывать чувство обиды из-за того, что вас обманули.

— Где жители могут получить информацию об управляющей компании, если им предстоит выбор УК?

— На самом деле уже сегодня в Интерне­те в открытом доступе есть немало инфор­мации обо всех юридических лицах, в том числе и об управляющих организациях.

В первую очередь, стоит обратиться к сайту Федеральной налоговой службы, ко­торый в том числе содержит информацию «Проверь себя и контрагента». На этой кнопке, используя ОГРН или ИНН своей УК или другой организации, каждый че­ловек с лёгкостью получит информацию о любом зарегистрированном юридиче­ском лице. Если потом «кликнуть» на на­звание юрлица, то сайт выдает Выписку из реестра юридических лиц на момент формирования запроса. В ней содержится информация о дате регистрации юрлица, его официальном адресе (месте нахожде­ния) и видах экономической деятельности.

Из Выписки можно узнать о величине уставного капитала, который в свою оче­редь является мерой ответственности юрлица в соответствии с действующим за­конодательством, об учредителях, их лич­ных ИНН и ГРН, распределении долей уставного капитала между учредителями. Последнее позволяет понимать, как учре­дители влияют на принятие решений вну­три юрлица и как между ними распределя­ются дивиденды.

Выписка содержит также информацию о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, дате начала его полномочий, названии его должности, личных ИНН и ГРН.

Для получения Выписки можно вос­пользоваться также названием юрлица. Это несколько сложнее. Но в этом случае из Выписки можно узнать ОГРН, ИНН и другие реквизиты.

Кроме того, в соответствующих случа­ях Выписка содержит раздел «Сведения о состоянии юридического лица», из кото­рого можно узнать, что юрлицо находится, например, в состоянии ликвидации или ликвидировано, и дату регистрации этого состояния. Это очень важно, потому что юрлицо, например, находящееся в стадии банкротства, использует — в соответствии с законом — полученные денежные сред­ства не на обеспечение надлежащего со­стояния дома, а на выплату своих долгов.

Выписку, полученную на сайте, в Белго­родской области принимают органы вла­сти, в том числе арбитражный суд.

— Любовь Петровна, как кон­кретно собственники могут контролировать деятель­ность своей управляющей компании?

— Все виды услуг по содержанию и об­служиванию МКД и их объёмы регулируются договором управления, заключённым между собственниками и УК, ключевы­ми аспектами которого являются: состав общедомового имущества, обязанности управляющей организации предостав­лять отчёт о расходовании средств МКД по определённой форме (что позволит собственникам проконтролировать схему расходования средств), обязанность УК при заключении договоров подряда с сер­висными организациями предварительно провести конкурсную процедуру с запро­сом котировок и предложений от всех спе­циализированных организаций, чтобы вы­брать наиболее приемлемый вариант для собственников, прежде всего. Раз в три месяца УК обязана отчитаться перед жи­телями МКД своего микрорайона. Именно поэтому при оформлении договора необ­ходимо детально прописать все пункты, чтобы в дальнейшем избежать конфликт­ных ситуаций. Договор управления — дейст­венный инструмент с лицензионной «сос­тавляющей»: либо управляющая компа­ния будет выполнять все обязательства, либо заплатит солидный штраф и даже может потерять лицензию.

С другой стороны, необходимо в каж­дом МКД создавать Совет дома, выбирать его председателя и членов Совета (упол­номоченных), чтобы эти собственники -представители общественного контроля -совместно с управляющей компанией еже­квартально участвовали в обходах много­квартирных домов, подписывали акты реально выполненных работ, следили за расходованием средств на МКД. То есть необходимо выработать систему откры­тых, прозрачных отношений между управ­ляющей компанией и Советами МКД.

Именно собственники должны взаимодействовать с управляющими компаниями. Речь идет, прежде всего, о бережном отношении к общедомовому имуществу (находится в общедолевой собственности), которое управляющая компания, в свою очередь, должна обслуживать и содержать в надлежащем состоянии, создавая безопасные и комфортные условия для собственников. Конечно же, в соблюдении правил пользования общедомовыми помещениями, в поддержании собственного жилья в пригодном для проживания состоянии.

Например, в МКД планируется прове­дение текущего ремонта. Значит, совмест­ными усилиями УК и Совета дома состав­ляется план текущего ремонта, который затем утверждается собственниками МКД, рассчитывается смета расходов на его проведение. Наконец, выполняются не­посредственно все ремонтные работы, которые в итоге принимает Совет дома и подписывает акты выполненных работ. Это важное для многоквартирного дома решение.

Беседовала Тамара ГРИГОРЬЕВА

Фото автора