> Сегодня на территории Белгородской области существует проблема, касающаяся строительства многоквартирных домов на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Участком ИЖС считается земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства являются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ для проживания одной семьи. Неуклонное соблюдение требований законодательства при реализации градостроительной политики является основой развития области. Одним из ярких примеров нарушения действующего земельного и градостроительного законодательства в настоящее время является реализация проектов строительства многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Почему это строительство незаконно?
Злоупотребляя законодательством, застройщики в качестве физических лиц начинают строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности и предназначенных для индивидуального строительства. Выдается разрешение на строительство индивидуального, одноквартирного жилого дома, но на деле обнаруживается, что строится многоквартирный дом или дом этажностью больше, чем три.
В основном на земельных участках строятся 3-6-этажные дома на 10-60 квартир, что является абсолютно незаконным, либо существующие индивидуальные жилые дома переоборудуются в «квартиры-студии» с отдельными санузлами и приборами учета, что также незаконно.
В большинстве случаев такое строительство ведется физическими лицами без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним, либо ведется силами неквалифицированных работников без соблюдения установленных норм и должного контроля. Возведение дома с параметрами индивидуального дома, но имеющего несколько квартир, приводит к нарушению правила о принадлежности дома одной семье. В силу указанного фактора потенциального покупателя должен насторожить факт реализации квартиры в качестве какой-либо доли многоквартирного дома. Как правило, мошенники такого рода квартиры-доли продают по сниженным ценам, что также должно вызывать сомнения в чистоте сделки.
Что грозит покупателям квартир или долей в таких домах?
Главная угроза заключается в механизме оформления такой «квартиры» в собственность. Земля, на которой строится дом, изначально оформлена на частное лицо. Это частное лицо на деньги дольщиков (людей, которые купили квартиры или доли) строит на своей земле дом, что значительно упрощает и удешевляет строительство, так как это снимает массу вопросов, которые возникают при строительстве обычного многоквартирного дома. Затем по закону построенный дом превращается из непонятной постройки (формально) в жилой дом, так чтобы в нем можно было прописаться, а потом делится между дольщиками на части. В итоге каждый дольщик получает право на собственность доли земли и доли дома, а размер этой доли зависит от метража приобретенного жилья. Негатив заключается в следующем: приобретая такую «квартиру», вы получаете не право на собственность отдельной квартиры, как это обычно бывает, а право на долю. Поэтому, если вы захотите продать такую жилплощадь, вам придется заручиться нотариально заверенным согласием всех жильцов-соседей.
При выявлении строительства многоквартирного дома на землях ИЖС администрацией муниципалитета будет принято решение инициировать судебные иски к застройщикам и добиваться приведения объекта к первоначальному состоянию либо о сносе в качестве самовольной постройки. В итоге люди могут остаться без жилья и без денег. В России уже известны факты сноса многоэтажных домов, незаконно построенных на земельных участках ИЖС. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи, Краснодарском крае, Московской области. Суды основываются на том, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено, кроме этого, как правило, нарушается ряд обязательных норм (санитарные, пожарные и пр.) Так, в подмосковных Вешках снесли новый пятиэтажный дом на 60 квартир, 40 из которых были проданы. Мытищинский городской суд признал строение на дачном земельном участке незаконным.
В городе Белгороде судом принято положительное решение о сносе самовольной многоэтажной постройки на землях ИЖС по ул. Тургенева, 6, выявленной на ранней стадии строительства.
Гражданам, приобретающим квартиры или доли в таких домах, следует помнить: закон об обманутых дольщиках распространяется только на многоквартирные дома, строящиеся согласно выданным разрешениям на строительство многоквартирного дома. Незаконные многоэтажки, строящиеся как индивидуальное жилье, не подпадают под его действие. Следовательно, нужно проверять, есть ли у застройщика разрешение на строительство многоквартирного дома. Если квартира на земле ИЖС уже куплена, то возмещение ущерба можно требовать только с застройщика и только в судебном порядке.
Вы станете владельцем доли в частном доме, которую фактически выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой «квартирой» вам не доставит удовольствие. Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, а представьте, что вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в вашем доме 48 «квартир». Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить вашу долю, и только втом случае, если они все откажутся — у вас появится шанс…
Избежать этих проблем можно, проверив документы до сделки, ведь покупка квартиры — это очень серьезный шаг. Необходимую информацию по вопросам приобретения прав на строящиеся жилые помещения на территории Белгородской области вы можете посмотреть на официальном сайте департамента строительства и транспорта Белгородской области или узнать по контактным телефонам: (84722)33-45-73,33-56-26.
Отдел контроля за деятельностью застройщиков департамента строительства и транспорта Белгородской области