Городской медиахолдинг «Белгород-медиа» реализует проект о жилищно-коммунальном хозяйстве «Управдом». Его созданию телеканал «Белгород24» и еженедельник «Наш Белгород» обязан своим зрителям и читателям. Ведущая программы — Любовь Киреева, депутат Совета депутатов Белгорода, председатель Белгородской областной организации Общероссийского профсоюза работников жизнеобеспечения — отвечает на злободневные вопросы, касающиеся сферы ЖКХ. Телевизионную версию проекта «Управдом» смотрите на телеканале «Белгород 24» 1-й и 3-й вторники месяца, а также на специальной странице проекта belnovosti.ru.
За квартплату жители многоэтажки вправе рассчитывать на заботу управляющей компании Счастье, когда потребности совпадают с возможностями. В сфере ЖКХ до такого идеального состояния еще далеко. Убедиться в этом легко: достаточно посетить общее собрание собственников жилья какой-либо многоэтажки. Об обязанностях управляющей компании и благих пожеланиях жильцов мы побеседовали с координатором партийного проекта «единороссов» «Управдом» Любовью Киреевой.
— Любовь Петровна, расскажите, пожалуйста, какие работы по содержанию многоквартирного дома являются обязательными для управляющей компании. На что еще жильцы могут рассчитывать дополнительно? — Жилищная организация, будь-то управляющая компания или ТСЖ, должна содержат общее имущество собственников помещений в доме в состоянии, которое обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также сохранность имущества физических и юридических лиц. При этом следует поддерживать в эксплуатационном состоянии инженерные коммуникации для предоставления коммунальных услуг, а также архитектурный облик здания в соответствии с проектной строительной документацией. Перечень работ и услуг, направленных на достижение этих целей, четко прописан в постановлении федерального правительства (см. № 290 от 03.04.2013 г.). В нем выделено три раздела. Первый из них включает работы по содержанию в надлежащем состоянии несущих конструкций многоквартирного дома — фундамента и стен, перекрытий и колонн, крыши и лестниц, фасада и внутренней отделки здания. Отдельно оговорены действия сотрудников ЖКХ, исключающие захламление и затопление подвала. Следующий раздел содержит работы по обслуживанию оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников жилья. В их числе: мусоропроводы, системы вентиляции и дымоудаления, индивидуальные тепловые пункты и внутридомовая электросеть, системы водоснабжения, водоотведения и отопления, лифтовое оборудование и т.д. В третьем разделе авторами документа упомянуты работы по содержанию помещений общего пользования и придомового земельного участка, проведению дератизации и дезинсекции помещений, вывозу бытовых отходов и соблюдению требований противопожарной безопасности, своевременному устранению аварий инженерных систем и выполнение заявок жильцов. Кроме того, сюда могут быть включены прочие действия управляющей компании (оборудование детского городка, организация помещения для консьержа и т.д.).
Следует отметить, что конкретный набор работ и услуг определяется в зависимости от индивидуальных особенностей многоквартирного дома. Он, согласно ст. 162 Жилищного кодекса, указывается в договоре управления многоквартирным домом. Упомянутый документ разрабатывается управляющей компанией и утверждается на общем собрании собственников помещений (см. ст.44 ЖК РФ). В договоре, наряду с перечнем работ (услуг), в обязательном порядке указываются их стоимость и порядок выполнения (см. постановление правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г.). — Ежемесячная оплата за содержание и ремонт жилья является обязательной лишь после того, как между собственником квартиры и управляющей компанией заключен договор на обслуживание многоквартирного дома. Значит ли это, что при отсутствии такого соглашения владелец жилплощади платить не обязан? — Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у владельца помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (см. ст.153 ЖК РФ). При этом ст.162 Жилищного кодекса РФ предписывает управляющей компании, имеющей соответствующую лицензию на осуществление предпринимательской деятельности, заключать договор с каждым собственником помещения. Однако собственники помещений в доме, которые имеют более половины голосов, вправе выступить заказчиком при заключении договора с исполнителем жилищно-коммунальных услуг. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех владельцев жилья в данной многоэтажке.
Следует отметить, в заключении договора управления в первую очередь заинтересован собственник жилья, поскольку этот документ юридически закрепляет права и обязанности сторон. В случае возникновения каких-либо претензий к управляющей компании, он может при разрешении проблемной ситуации сослаться на заключенный договор управления. — Если собственники помещений считают, что работы и услуги по содержанию общего имущества производятся управляющей компанией недостаточно качественно и регулярно, могут ли они настаивать на перерасчете оплаты? Например, уборка подъездов. Как это юридически правильно сделать?
— Контроль за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества осуществляет совет многоквартирного дома (см. ст.161.1 ЖК РФ). К слову, в действующем жилищном законодательстве нет понятия «старший по дому». С введением совета дома эта должность называется «председатель совета многоквартирного дома». Именно под его руководством осуществляется контроль выполнения управляющей компанией договорных обязанностей.
ЧТО ОБЯЗАН ДЕЛАТЬ СОВЕТ ДОМА
Обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников жилых помещений. Выносить на общее собрание собственников вопросы: — о порядке пользования общим имуществом в многоэтажке, в том числе придомовым земельным участком, — о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Представлять собственникам помещений свое заключение по условиям договоров, которые предлагаются к рассмотрению на этом собрании. Контролировать оказание управляющей компанией услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме. Следить за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений и арендаторам. Представлять на утверждение общего собрания годовой отчет о проделанной работе.
Жилищный кодекс, ст. 161.1, пункт 5
В случае, если владельцу какого-либо помещения оказана услуга ненадлежащего качества, он вправе совместно с председателем и членами совета многоквартирного дома составить по данному факту акт. После этого надлежит написать заявление с требованием произвести перерасчет стоимости оплаты и направить его в управляющую организацию, приложив упомянутый выше акт. При проведении внеплановой проверки управлением Государственного жилищного надзора за ненадлежащее оказание услуги либо выполнение работы по содержанию общего имущества на жилищную организацию налагается штраф. Вместе с тем, управляющая компания будет обязана провести перерасчет по заявлению собственника помещения.
— Ответьте, пожалуйста, на вопрос одного из читателей нашей газеты. Он интересуется: кто должен менять перегоревшие электролампы в местах общего пользования и в какой срок? — Управление многоквартирным домом, как было сказано выше, должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Для этого, среди прочего, жилищная организация должна проводить работы по устранению незначительных неисправностей электротехнических устройств, в том числе смену перегоревших электроламп в местах общественного пользования (см. постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г., приложение 4). Предельный срок устранения неисправности в системе освещения (с заменой ламп накаливания (люминесцентных ламп, выключателей, конструктивных элементов светильников) установлен до семи суток с момента поступления заявки в управляющую компанию. — Произойдет ли с 1 января повышение тарифов на работы и услуги по содержанию жилья? Кем принимается такое решение? — Размер платы за содержание жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (см. ЖК РФ, ст. 156, п.7). При этом тарифы определяются с учетом предложений управляющей компании. Они устанавливаются на срок не менее одного года. Отмечу, что управляющая компания не вправе самостоятельно (в одностороннем порядке) повысить тариф на содержание жилья. Вместе с тем, если в договоре имеется пункт об индексации действующего размера платы на индекс — дефлятор (уровень инфляции), то в данном случае размер оплаты за содержание общего имущества в многоэтажке может быть увеличен на соответствующую величину. В случае если указанные выше условия не соблюдены и тарифы были увеличены без согласия собственников помещений, то необходимо обращаться в контрольно-надзорные органы.
Беседовал Павел Передерий
Фото Бориса Ечина
Предельные сроки устранения УК неисправностей:
электрические сети:
— повредился кабель питания, из-за которого отключилось электричество — не более 2 часов,
— неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий — 3 часа,
— неисправности аварийного порядка (короткое замыкание во внутридомовой сети) — немедленно,
— неисправности в освещении подъезда, лестничных площадок — 7 суток,
инженерные коммуникации:
— порывы труб с горячей, холодной водой, канализации, отопления, газа — немедленно,
— протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах — 3 суток,
— протекает кран или сливной бачок унитаза — 1 сутки,
кровля:
— протекает крыша — 1 сутки,
— повреждения системы водостока с крыши — 5 суток,
стены:
— угроза выпадения кирпичей из стен — 1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны),
— неплотность в дымоходах — 1 сутки,
внутренняя/наружная отделка:
— отслоение штукатурки потолка или верхней части стены — 5 суток,
— нарушение связи наружной облицовки со стенами — немедленное принятие мер безопасности,
пол:
— протечки в перекрытиях — 3 суток,
прочее:
— сломался мусоропровод — 1 сутки,
— в подъезде разбили стекло, сорвали створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен: зимой — 1 сутки, летом — 3 суток,
— входные двери в подъездах — 1 сутки,
— сломался лифт — 1 сутки.
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г., приложение 2