Общее собрание собственников является высшим органом управления
В редакцию газеты и на портал belnovosti.ru продолжают обращаться горожане, которых интересуют вопросы, связанные с жилищно-коммунальной сферой. Сегодня разговор пойдет о деятельности управляющих компаний (УК), осуществляющих техническое обслуживание и управление многоквартирными домами: полномочиях, критериях оценки их деятельности, отличии от других форм управления многоквартирными домами. На вопросы читателей отвечает руководитель проекта «Управдом» в Белгороде, депутат городского Совета депутатов Любовь КИРЕЕВА.
Городской медиахолдинг «Белгород-медиа» реализует проект о жилищно-коммунальном хозяйстве «Управдом». Его созданию телеканал «Белгород 24» и еженедельник «Наш Белгород» обязаны своим зрителям и читателям. Ведущая программы — Любовь Киреева, депутат Совета депутатов Белгорода, председатель Белгородской областной организации Общероссийского профсоюза работников жизнеобеспечения — отвечает на злободневные вопросы, касающиеся сферы ЖКХ.
Телевизионную версию проекта «Управдом с Любовью Киреевой» смотрите на телеканале «БЕЛГОРОД 24»
22 августа, в 18.30 и 22.00, а также на специальной странице проекта belnovosti.ru.
— Каковы критерии оценки работы управляющей компании? И кто их устанавливает?
Анна СМИРНИЦКАЯ, ул. Есенина
— Критерии оценки деятельности управляющих компаний установлены действующим жилищным законодательством.
К ним относятся:
— Оценивается ли кем-то количество жалоб, поданных жильцами в управляющую компанию на ее недобросовестную работу?
Петр Сидорович, ул. Шаландина
— Такая оценка дается самими жильцами. Как непосредственные получатели услуг, собственники помещений могут оценить качество сделанной работы.
Мониторинг работы управляющих компаний в Белгороде осуществляет департамент городского хозяйства администрации областного центра, который проводит информационно-разъяснительную работу с собственниками помещений об их правах и обязанностях, а также о порядке смены управляющей компании. Надзор за деятельностью УК осуществляет управление государственного жилищного надзора Белгородской области. Также рейтинг управляющих компаний публикуется на сайте «Реформа ЖКХ».
— За что может быть оштрафована управляющая компания и лично ее директор?
Вера ШАПОВАЛОВА, ул. Чехова
— Круг оснований для привлечения к ответственности как управляющей организации, так и ее руководителя очень широк. Но их объединяет один критерий — качество предоставления компанией услуг по управлению многоквартирным домом. Действующее законодательство предусматривает ответственность за нераскрытие управляющей компанией информации о своей деятельности: невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок предписаний органа государственного жилищного надзора, осуществление деятельности по управлению без лицензии.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает ответственность как организации, так и должностного лица (директора) за:
— Каковы полномочия управляющих компаний: что они вправе делать, а что является прерогативой исключительно собственников? Элеонора Викторовна, ул. Щорса
— Полномочия управляющей компании отражены в договоре управления, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. Также договором закреплены права и обязанности собственников помещений. С типовыми договорами можно ознакомиться на официальных сайтах управляющих компаний в сети Интернет.
Часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ содержит перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ федеральным законом № 176 от 29.06.2015 г., расширили компетенцию общего собрания. Что касается УК, она является исполнителем решений общего собрания.
— Вы входили в региональную комиссию по лицензированию управляющих компаний, насколько наши компании соответствуют заявленным требованиям?
Анатолий КАРПУШКИН, пер. Апанасенко
— Я действительно являюсь членом лицензионной комиссии Белгородской области. На сегодняшний день во исполнение Жилищного кодекса РФ проведены процедуры по лицензированию действующих управляющих компаний, а также компаний, которые ранее не оказывали услуги по управлению многоквартирными домами.
Выдано 117 лицензий на право осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами.
Лицензионные требования, предъявляемые к лицензиатам и порядку получения лицензии, были очень жесткими. Одним из определяющих критериев были качество и полнота раскрываемой управляющей компанией информации о своей деятельности. Ряд компаний, к сожалению, халатно отнеслись к этому требованию — информация была раскрыта не в полном объеме или являлась недостоверной. Поэтому организациям, которые не соответствовали лицензионным требованиям, решением лицензионной комиссии было отказано в выдаче лицензии. Многоквартирные дома, которые вследствие этого оказались без управления и самостоятельно не смогли принять решение о выборе другой управляющей компании, были выставлены органами местного самоуправления на конкурс по выбору управляющей организации.
— На что дает право управляющим компаниям лицензия? И правда ли, что лицензии можно лишиться из-за двух замечаний?
Татьяна Дмитриевна, ул.Губкина
— Лицензия предоставляет управляющей компании право оставаться на рынке обслуживающих компаний. Данное требование вызвано необходимостью выявить на рынке управления недобросовестные управляющие компании и дать возможность работать тем организациям, которые добросовестно относятся к своей работе, качественно и квалифицированно оказывают услуги управления.
Вместе с тем для поддержания конкуренции на рынке управления, а также повышения качества предоставляемых компаниями услуг законодатель предусмотрел основания для лишения лицензии. Управляющая компания лишается лицензии на основании решения суда. Заявление в суд подает орган государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии.
— Чем отличается управляющая компания от ТСЖ?
Иван Викторович ШИШИН, ул. Победы
— И управляющая компания, и ТСЖ имеют общую задачу, направленную на создание благоприятных условий проживания жителей в этих домах, производство работ, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества собственников. Но, несмотря на единую цель, у этих форм управления многоквартирным домом имеются принципиальные отличия в структурах управления.
ТСЖ — некоммерческая организация, созданная самими собственниками в одном доме для эксплуатации и ремонта своей общей собственности в многоквартирном доме.
Управляющая компания — коммерческое предприятие, созданное с целью получения прибыли от своей деятельности, состоит из профессионалов своего дела, имеющих опыт и широкие знания в вопросах, связанных с профессиональной деятельностью.
Управляющая компания может оказывать услуги по управлению несколькими домами.
— Какова процедура смены собственниками управляющей компании? Были ли такие прецеденты в Белгороде?
Анна, ул. Мичурина
— Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в вашем доме. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48). Инициатор общего собрания не позднее чем за 10 дней оповещает собственником помещений о планируемом собрании и повестке собрания путем размещения такой информации в общедоступных местах (информационные стенды на входах в подъезд). Решение общего собрания по выбору способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (50% + 1 голос) (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).
Примерная форма протокола общего собрания собственников утверждена Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (чт. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Способ управления будет считаться реализованным с момента заключения договора управления между собственниками помещений в МКД и УК (сторона в договоре — более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД) (ст. 162ЖКРФ).
Управляющая компания в случае выбора ее собственниками не вправе отказаться от управления.
Записала Алена САНИНА