Совет дома — инструмент защиты интересов жильцов многоэтажки
В редакцию газеты и на портал belnovosti.ru продолжают обращаться горожане, которых интересуют вопросы, связанные с жилищно-коммунальной сферой. В этом номере мы расскажем о совете дома.
В многоэтажках, где не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив (ЖСК, ЖК), в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (см. № 123-ФЗ от 04.07.2011 г.), необходимо организовывать совет дома. По сути, этот совещательный орган, который призван защищать интересы собственников жилья. Он является посредником между владельцами квартир и управляющей компанией при решении различных вопросов ЖКХ. О преимуществах, функциях и способах создания совета многоквартирного дома мы попросили рассказать депутата горсовета, руководителя проекта «единоросов» «Управдом» Любовь Кирееву.
— Любовь Петровна, нынче каждая квартира и нежилое помещение имеет собственника, который сам себе голова. Зачем в таком случае необходим совет дома?
— В жилищном законодательстве детально прописано, что вправе предпринимать члены совета дома (см. ЖК РФ, ст. 161.1). Полномочия у них весьма широкие. Они могут организовывать и контролировать выполнение решений общего собрания собственников помещений. Совет дома планирует и координирует деятельность по управлению многоквартирным домом. Он может созывать общее собрание владельцев жилья, а также направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы. Кроме того, совет дома осуществляет контроль коммунальных услуг и качество выполненных работ по содержанию общего имущества. Его председатель от имени всех собственников помещений подписывает акты выполненных работ (услуг), которые представляет управляющая компания и ремонтно-строительные организации.
Полномочия совета дома во многом схожи с полномочиями товарищества собственников жилья. Различие в том, что ТСЖ является юридическим лицом и в полной мере несет ответственность за свои решения, а совет дома — организация общественная.
— В каждом ли многоквартирном доме должен функционировать совет дома либо имеются исключения?
— Совет дома создается на общем собрании жильцов. Делается это даже в том случае, если большинство квартир в доме находятся в муниципальной собственности и уже определена управляющая компания. Исключений, когда совет дома не нужен, не так уж и много. Он не требуется в домах, где насчитывается не более четырех квартир. Совет дома не создается также в случае, если имеется ТСЖ либо управлением многоэтажки занимается специализированный потребительский кооператив (ЖСК, ЖК). Во всех остальных случаях активные собственники должны взять на себя заботу контролировать действия управляющей компании и отслеживать содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Следует отметить: если в течение года решение об избрании совета дома собственниками жилья не принято либо оно не было реализовано, то муниципалитет берет инициативу в свои руки (см. ЖК РФ, ст. 161.1). В трехмесячный срок местные власти созывают общее собрание владельцев жилья. В повестку дня вносятся вопросы об избрании совета дома и его председателя либо о создании в данной многоэтажке товарищества собственников жилья.
— Любовь Петровна, расскажите, пожалуйста, о порядке проведения общего собрания по избранию совета дома.
— В соответствии с нормами законодательства (см. ЖК, ст. 45), инициатор созыва такого собрания обязан проинформировать о нем собственников помещений минимум за десять дней до даты его проведения. Сообщение об общем собрании направляется заказным письмом
либо вручается лично под роспись каждому владельцу жилья в многоэтажке. Наряду с этим на видном месте вывешивается объявление, в котором указываются инициатор созыва и форма собрания (очное или заочное), дата и место проведения, повестка дня и порядок ознакомления с исходными материалами.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным, если в нем приняли участие более половины всех владельцев жилья или их официальных представителей.
Количественный состав совета дома законодательством не регламентируется. Он определяется общим собранием в зависимости от числа подъездов и этажности здания. Отмечу, что число членов совета дома не ограничено, но все они должны являться собственниками помещений в данном доме. Полномочия совета дома распространяются исключительно на одну многоэтажку.
— Может ли совет дома каким-либо образом влиять на величину тарифов за жилищно-коммунальные услуги?
— Изменять тарифы на коммунальные услуги совет многоквартирного дома не вправе. Это прерогатива региональной комиссии по государственному регулированию цен и тарифов. Вместе с тем, совет дома, при наделении его собственниками соответствующими полномочиями, может оказывать влияние на размер платы по содержанию и ремонту общедомовой собственности. На общем собрании он дает свое заключение по проектам договоров по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг.
— Любовь Петровна, насколько непререкаемы для всех собственников помещений решения совета дома?
— Как было сказано выше, совет дома является, по сути, общественной организацией, а потому никаких управленческих директив принимать не может. Он лишь вносит предложения для обсуждения и принятия решений на общем собрании собственников жилья. А вот решение общего собрания обязательно для всех владельцев помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, которые не принимали участия в голосовании.
В случае, если общее собрание делегировало совету дома полномочия по представлению интересов собственников, то он может принимать решения, которые будут являться обязательными для всех владельцев жилья в этом доме.
— Какова роль председателя совета дома? Несет ли он персональную ответственность перед собственниками помещений за свои действия?
— Председатель осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений (см. ст. 161.1). Решением общего собрания ему могут быть предоставлены и другие права (обязанности), которые не противоречат действующему законодательству. В частности, он может вести переговоры с управляющей компанией по условиям договора обслуживания, а впоследствии контролировать его исполнение. Роль председателя совета дома весьма значительна. При этом не следует забывать: он не вправе ничего решать единолично. Председатель совета может подписывать договоры лишь на основании доверенности, выданной собственниками помещений, и исключительно в их интересах.
В случае ненадлежащего исполнения советом дома своих обязанностей, он может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений. Председатель совета, злоупотребивший доверием собственников и без должного внимания относящийся к общедомовому имуществу, может быть привлечен к дисциплинарной, административной, а то и уголовной ответственности.
СПРАВКА НБ
Любовь Киреева является руководителем партийного проекта «Единой России» «Управдом» в Белгороде. Его цель — создать систему эффективного взаимодействия собственников жилья и поставщиков услуг в сфере ЖКХ для повышения качества жизни населения. Для этого планируется создать «институт» квалифицированных управляющих многоквартирными домами, сформировать систему их обучения и повышения квалификации, создать условия для оптимизации платежей за жилищно-коммунальные услуги и повышения качества их предоставления, содействовать совершенствованию федерального законодательства России, регулирующего сферу ЖКХ. Проект реализуется в 59 регионах страны, в том числе в Белгородской области.