Федеральному закону о долевом строительстве исполнилось 10 лет
Предпосылкой возникновения долевого строительства в России стало распространение в советское время жилищно-строительных кооперативов. В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения жилищного вопроса в 1958 году власти разрешили создание ЖСК. К середине 80-х годов двадцатого века такой вид строительства стал одним из наиболее распространенных способов возведения зданий и сооружений. С появлением института частной собственности объекты, построенные за счет организаций, стали передаваться им в собственность. Экономическая нестабильность, неразвитость системы банковского кредитования послужили причиной обострения жилищной проблемы в 90-е годы.
Одним из самых эффективных способов разрешения создавшихся проблем стало так называемое долевое участие в строительстве. Его суть заключается в следующем: организация, имеющая намерение построить многоквартирный дом, но не располагающая в необходимом объеме собственными средствами, привлекает к строительству третьих лиц — инвесторов, участие которых сводится в основном к вложению денежных средств, из расчета на получение в будущем своей доли в построенном объекте, как правило, в виде квартиры или нежилого помещения. Инвесторы лишь финансируют строительство объекта, при этом не распоряжаясь своими денежными средствами—это задача застройщика. Со временем в долевое строительство стали вовлекаться и граждане, это произошло благодаря принятию первой части Гражданского кодекса РФ, который провозгласил свободу договора, наделил граждан дополнительными правами. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства. Недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру его участник может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу в неё заселиться, однако окончательная стоимость квартиры в первом и втором случае несопоставима.
Отсутствие четкого правового регулирования привлекло в эту сферу большое количество мошенников. Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами, не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало почвой для деятельности недобросовестных застройщиков, которые изобрели «серые схемы» долевого строительства.
Мошенники, чтобы привлечь как можно больше средств, предлагали построить жилье по ценам ниже среднерыночных, регистрировали инвестиционные фирмы для объединения вкладов инвесторов, однако сами денежными средствами не располагали. Так появились жилищно-финансовые пирамиды, схожие с финансовыми пирамидами. Недобросовестные застройщики промышляли двойными, а порой и тройными продажами одних и тех же квартир, а также иными злоупотреблениями. Волна обманутых дольщиков прокатилась по стране лозунгами, митингами, а сотни тысяч людей остались без крова и средств к существованию.
Не стал исключением и город Белгород. На начало 2008 года на территории города было двенадцать проблемных объектов с обманутыми дольщиками:
— жилой дом по ул. Машковцева, 25 (застройщик ООО «Строймонтажтехнология», 50 дольщиков),
— жилой дом по ул. Архиерейская, 5 А (застройщик ООО «Белгород-Центросоюз», 56 дольщиков),
— жилой дом по ул. Славянская, 15(застройщик ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3», 62 дольщика),
— жилой дом по ул. Челюскинцев, 17 В (ООО «Асмато», 74 дольщика),
— жилой дом по ул. Щорса, 45 К (ООО «Ремесло», 40 дольщиков),
— жилой дом по ул. Молодежная, 22 (застройщик ООО «Экопластсервис», 32 дольщика),
— жилые дома в мкр. «Тальвег», поз. 1,2,4,8-15 (застройщик «АЭМ-Белгород», 191 дольщик),
— жилой дом по ул. Кирова, 60 (застройщик БРООИВС «Строй», 34 дольщика),
— жилой дом по ул. Победы, 165 (застройщик ЗАО «Си. Б. С.», 57 дольщиков),
— жилой дом по ул. Буденного, поз. 3 (застройщик ООО «Свой дом», 104 дольщика),
— административное здание по ул. Серафимовича, 63 (застройщик ООО «Орбита», 27 дольщиков),
— административное здание по ул. Попова, 58, 2-я очередь (застройщик ООО «Регион-жилстрой», 17 дольщиков).
С принятием в декабре 2004 года Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ситуация начала меняться. Законодательно были закреплены понятия застройщика и участника долевого строительства, их права и обязанности, а также условия привлечения денежных средств участников долевого строительства, способы обеспечения обязательств, порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве. Данным законом определен контролирующий орган в области долевого строительства и его полномочия — на территории города Белгорода это отдел долевого строительства управления регулирования и контроля организации строительства департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода.
Безусловно, принятие закона не решило всех проблем дольщиков, однако очевидные подвижки в части защиты прав дольщиков произошли. Все обманутые дольщики указанных выше долгостроев получили свои долгожданные квартиры, гражданам БРООИВС «Строй» произведены выплаты компенсаций, а решение проблем дольщиков нежилых помещений было получено мировыми соглашениями в судебном порядке. С 2004 года закон неоднократно претерпевал изменения. Одними из последних важных изменений являются страхование рисков дольщиков банком или страховой компанией, а также проведение проверок застройщиков долевого строительства один раз в год (ранее — один раз в три года).
И сегодня работа законодательных органов различных уровней по совершенствованию данного закона и его положений к изменяющейся ситуации на рынке жилья продолжается. Несмотря на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства и строгий контроль за застройщиками, надо понимать, что участие в долевом строительстве своими финансами — это риск, который зависит от многих факторов, как экономических, так и политических. Но, тем не менее, на сегодняшний день долевое строительство в городе Белгороде составляет 70 процентов от всего строящегося жилья, это огромный финансовый сектор в строительной индустрии. Радует, что работа, проведенная сотрудниками отдела долевого строительства, дает свои результаты.
На сайте администрации города создан информационный сайт «Долевое строительство», в котором мобильно отражается информация об изменениях законодательства в области долевого строительства, о работе контролирующих органов в данной сфере. Повышается правовая грамотность населения при заключении договора на долевое участие в строительстве, что значительно снижает риски и возможные мошеннические действия недобросовестных застройщиков. Также на сайте все желающие могут ознакомиться с застройщиками, осуществляющими долевое строительство на территории города Белгорода, узнать их строительную историю, наличие разрешения на строительство и сроки его действия. Организована работа по предотвращению размещения в СМИ застройщиками рекламы об участии в долевом строительстве объектов, на которые отсутствует правоустанавливающая документация. В этой работе отделу помогают прокуратура города Белгорода и управление антимонопольной службы по Белгородской области.
Но только вместе, все мы: и граждане, и застройщики, и контролирующие органы -сможем, следуя нормам закона о долевом строительстве, достичь каждый своей цели. Гражданин сможет въехать в положенный срок в квартиру, застройщик — получить ожидаемую прибыль, а контролирующие органы — испытывать удовлетворение от того, что на территории города Белгорода нет проблемных объектов долевого строительства и обманутых граждан.
АЛЕКСАНДР СЕРЕДИН, начальник управления регулирования и контроля организации строительства администрации Белгорода