Холодный расчет дает положительный результат
Практически каждый третий дом, который предусмотрено в этом году капитально отремонтировать в регионе, находится в Белгороде. Исполнительный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ Белгородской области Леонид Белоковаленко пояснил: «Очерёдность ремонта устанавливают муниципалитеты в соответствии с результатами инвентаризации жилого фонда. В первую очередь подлежат капитальному ремонту дома, в которых требовалось проведение этих работ на дату приватизации первого жилого помещения». При этом он отметил: «Программа капитального ремонта подлежит ежегодной актуализации. В муниципальных образованиях работают специальные комиссии по обследованию технического состояния домов. Я настоятельно рекомендую собственникам не оставаться в стороне от их деятельности, а участвовать в подписании протоколов об обследовании».
Дабы от этого занятия была владельцам жилья польза, следует уяснить, где пролегает зыбкая грань между текущим и капитальным ремонтом.
Пограничное состояние
Граница между понятиями «текущий» и «капитальный» ремонт подчас кажется весьма условной. Меду тем, есть нюансы.
Текущий ремонт общего имущества многоэтажки выполняется в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой либо восстановлением его составных частей. Эти работы ограничены номенклатурой, которая закреплена нормативной и технической документацией (см. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилого фонда МДК 2-04.2004», приложение 2). Затраты на текущий ремонт определяются управляющей компанией (ТСЖ) на основании нормативов объёмов и стоимости работ. Они-то и прописываются в платежке за жилищно-коммунальные услуги в виде графы «Содержание и ремонт жилья».
Капитальный ремонт многоквартирного дома представляет собой замену или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом и разрушением. При необходимости устраняются последствия функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. В ходе капитального ремонта ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену нескольких либо всех систем инженерного оборудования. Приводятся в исправное состояние все конструктивные элементы дома. Законодательством оговорены виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 166 и закон № 185-ФЗ от21.07.2007 г., ст. 15,ч.3).
Капитальный ремонт может быть комплексным либо выборочным. В конечном итоге все зависит от технического состояния здания, качества планировки и степени внутреннего благоустройства.
Стоимость капремонта определяется на основании сметы проведения работ. Разделив сумму по смете на общую площадь жилых и нежилых помещений многоэтажки (за исключением площади мест общего пользования) и на количество месяцев, в течение которых на основании принятого собственниками решения будут вноситься платежи, узнаем размер их взноса.
Второй вариант платы за капитальный ремонт — ежемесячное внесение в региональный фонд минимального платежа, размер которого установлен в целом по региону. Просто и без затей. Однако при этом не учитывается индивидуальное состояние многоэтажки.
Как бы там ни было, решение о размере платы за текущий и капитальный ремонт принимается на общем собрании собственников помещений многоэтажки. В случае принятия решения об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем установленный по региону, часть фонда кап-ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества дома.
Кто кому должен?
Всякий владелец жилья может легко узнать, не только в какой период планируется провести капитальный ремонт его многоэтажки, но также ориентировочную сметную стоимость и укрупненный перечень работ. Для этого достаточно внимательно познакомиться с данными, представленными в пространной таблице из приложения 2 долгосрочной адресной программы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (см. постановление правительства Белгородской обл. № 345-пп от 19.08.2013 г.).
Возьмем, к примеру, многоэтажку по проспекту Славы, 68, которая положит в Белгороде начало проведению капремонта по упомянутой программе (см. диаграмму).
Несложно подсчитать, что для выполнения такого объема работ ежемесячный минимальный взнос в Фонд капитального ремонта должен составлять на протяжении тридцати лет не менее 10,5 руб. за 1 метр жилой площади. Таким образом, в среднем с владельца квартиры причитается в месяц около 420 рублей.
Для сравнения оценим, во что обойдется приведение в порядок в этом году девятиэтажки по ул. 5 Августа, 40. Она имеет сопоставимое с упомянутым выше домом количество квартир и жилую площадь. Между тем, здесь свои проблемы и иная смета на их устранение.
Для проведения такого объема работ по капремонту ежемесячный минимальный взнос должен составлять на протяжении тридцати лет (без учета инфляции) порядка 14,7 руб. за 1 метр жилой площади. В итоге в среднем с владельца квартиры причитается взнос в размере 780 рублей.
Напомню, что минимальный взнос на Белгородчине на текущий год определен в размере 6 руб. 30 коп., что ниже федерального стандарта. Вот и прикиньте, выгодно это собственникам жилья или нет.
Основные показатели дома по пр. Славы, 68 и ориентировочные расходы по его капитальному ремонту
К ИЛЛЮСТРАЦИИ
Общая сметная стоимость работ — 23538 тыс. руб., в том числе:
1) приведение в порядок инженерных систем (электро-, газо-, тепло- и водоснабжение и водоотведение) — 8068 тыс. руб. (34%),
2) ремонт крыши, в т. ч. замена невентилируемой на вентилируемую ?6161 тыс. руб. (26%),
3) ремонт подвальных помещений — 1413 тыс. руб. (6%),
4) утепление и ремонт фасада — 6465 тыс. руб. (28%),
5) установка общедомовых приборов учета — 1275 тыс. руб. (5%),
6) ремонт фундамента — 156 тыс. руб. (1%),
