Зарубежный опыт управления имуществом в жилых многоквартирных домах
В последнее время в Белгороде, впрочем, как и в других российских городах, идет неустанный поиск метода эффективного управления многоквартирным домом. Одним панацеей от всех бед видится повсеместное создание ТСЖ, другим — переход к автономным некоммерческим организациям в сфере ЖКХ. Кто окажется прав -покажет время. Опыт, как известно, — дело наживное. Да и от ошибок никто не застрахован. В ожидании светлого будущего, которое сулят нам очередные реформы в сфере ЖКХ, обратимся к иноземному опыту.
СТО БЕД — ОДИН ОТВЕТ
Для осознания сложившейся ситуации обратимся в недалекое прошлое. Архитекторы перестройки после «шоковой терапии», лишившей большинство населения кровных накоплений, даровали гражданам право безвозмездно стать собственниками своего жилья. Курс на приватизацию жилищного фонда сделал Россию страной миллионов собственников. Многие из них фактически являлись неимущими людьми и были не в состоянии содержать в надлежащем порядке свою недвижимость. Но, как гласит пословица, дареному коню в зубы не смотрят.
Одно дело — дома новой застройки, которые возведены за счет дольщиков. В них ныне проживают те, кто составляет средний класс нашего общества и рассчитывает на стабильность своих доходов. Совсем другое дело, когда квартира находится в многоквартирном доме времен советской застройки. В нем зажиточные горожане сплошь и рядом соседствуют с маргиналами, которые с трудом сводят концы с концами. Как следствие, первые вынуждены либо неявным образом субсидировать проживание неимущих, либо недополучать причитающиеся им по платежам жилищно-коммунальные услуги. При этом и те, и другие имеют де-юре равные права как собственники недвижимости.
Подобного парадокса за рубежом нигде не сыскать. В других странах, несмотря на всяческую поддержку института частной собственности, достаточно велика доля арендного жилья.
КАЖДОМУ — СВОЕ
В настоящее время в Западной Европе и США весьма популярен механизм сдачи в аренду жилья, субсидируемого как государством и муниципалитетами, так и работодателями. Более того, наблюдается тенденция к дальнейшему увеличению его доли. Дескать, развитие арендного жилья является необходимым условием развития гибкого рынка труда и снимает с населения обременительные обязанности по сохранению (увеличению) стоимости собственной недвижимости.
Во многих европейских городах крупными домовладельцами являются сами муниципалитеты, которые разработали эффективные механизмы взаимодействия с жителями — квартиросъемщиками. Например, в ведении мэрии Вены более 220 тысяч квартир, что превышает треть всего жилищного фонда города. Дома за рубежом, в зависимости от их принадлежности, подразделяются на социальные, частные, корпоративные, коллективные и т. д. Домовладельцы далеко не всегда стремятся «срубить» с квартиросъемщиков как можно больше средств. Зачастую они готовы за вполне умеренную квартплату поддерживать довольно приличный уровень жилищно-коммунальных услуг, проводить хороший капитальный ремонт и выполнять все условия договора найма.
ЧТО ВОЛНУЕТ ВСЕХ?
Типичными вопросами, волнующими квартиросъемщиков и домовладельцев во всем мире, являются: соответствие платы размеру жилплощади и качеству услуг, надежность найма. Решить их при-
званы общественные движения. Национальные организации квартиросъемщиков и собственников жилья существуют нынче практически во всех европейских странах, а также в США и Канаде, Австралии и Индии. Самые массовые и влиятельные из таких организаций функционируют в Германии и Швеции.
Интересен для нас и канадский опыт. Возьмем, к примеру, Монреаль, социальное жилье для бедных дотирует муниципалитет. Средства из городской казны перечисляются на счет многоэтажки, после чего управляющий домом (джанитер) производит расчет квартплаты, принимая во внимание уровень дохода каждой конкретной семьи. Кроме того, в Монреале есть специальное жилье, принадлежащее муниципалитету либо местной общине. Для заселения в такой дом необходимо представить документы о доходах и средствах на банковском счете. Квартплата при этом начисляется также в зависимости от доходов арендатора. Следующей ступенькой в жилищной лестнице являются частные арендные дома, которые подразделяются на три категории: дешевая аренда, обычная, престижная. Следует отметить в этом перечне дома-«дуплекс». Они представляют собой двухэтажки с двумя входами, в которых на первом этаже живет хозяин дома, а второй предназначен сугубо для квартиросъемщиков. Эти дома в известной степени и определяют облик Монреаля — зеленый, ухоженный и приветливый. Их владельцы нанимают «агента по работе с квартиросъемщиками» (rental agent), главная задача которого сделать так, чтобы все жильцы были довольны. Именно в его должностные обязанности входит утрясать все возникающие конфликты. Общение между жителями такой многоэтажки и домовладельцами идет исключительно при помощи писем-меморандумов, будь то извещение о предстоящем ремонте или повышении размера квартплаты. К слову, у агента по работе с квартиросъемщиками формы почтовых сообщений разработаны на все случаи жизни.
Ни у кого при этом нет чувства ущербности и зависти к домовладельцам. За рубежом люди в течение жизни многократно меняют квартиру, сообразуясь с обстоятельствами и своими финансовыми возможностями. Выбор велик и процедуры отработаны. В результате никто не воспринимает переезд как трагедию и крушение всех надежд. Наоборот, смена места жительства открывает перед человеком новые возможности.
Иное дело у нас — в стране миллионов собственников недвижимости. Сейчас в России аренда жилья преимущественно представлена на вторичном рынке. Люди снимают жилье у собственника квартиры, который, как правило, не утруждается рассчитаться с государством, заплатив налог с дохода. На этом сегменте теневой экономики нынче действует немало частников и полулегальных структур. Цены там «кусаются», и арендаторы жилья имеют возможность на себе прочувствовать, что значит пресловутый «звериный оскал капитализма». Но это уже совсем другая история.
К СВЕДЕНИЮ
В Швеции в каждой многоэтажке, принадлежит она муниципалитету либо частным домовладельцам, имеется «контактный комитет». В нашем понятии это — «домком», имеющий свой Устав и Правила проживания. Его задача — наладить на уровне дома добрососедские отношения, обеспечить чистоту и порядок. Кроме того, именно эта общественная структура защищает права квартиросъемщиков и владельцев квартир, в том числе в суде.
А КАК У НАС?
В Белгороде в настоящее время в муниципальной собственности около 9 тысяч квартир, что составляет менее 7 процентов от их общего количества в многоэтажках.
На иллюстрации
Доля арендного жилья (в процентах): 1 — Россия (неприватизированные квартиры), 2 — США, 3 — Финляндия, 4 — Швейцария, 5 — Нидерланды, 6 — Великобритания, 7 — Швеция, 8 — Германия.
(Окончание в следующем номере.)