Рассказ о том, как ремонтируют многоэтажки за рубежом
Среди злободневных тем последнего времени введение платы в фонд капитального ремонта многоквартирных домов остается в числе наиболее насущных. Вопрос этот живо обсуждается горожанами и на площадях, и во дворах, и на кухнях. Немало озабочены им и представители власти.
Нет предела совершенству
На прошлой неделе на заседании профильного комитета областной Думы депутаты рекомендовали одобрить в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон «О создании системы финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области». В новой редакции упомянутого правового документа детально прописаны обязанности регионального оператора. Председатель комитета по промышленности, строительству, транспорту, связи и ЖКХ Леонид Новиков внёс предложение: оператору надлежит отчитываться за поступление и расходование средств не раз в год, а ежеквартально. Кроме того, в законопроекте прописана схема зачёта стоимости ремонтных работ, которые проведены до капитального ремонта. Подобные работы должны быть предусмотрены региональной программой капремонта, хотя оплачиваются они не за счет средств регионального оператора или муниципального бюджета. Собственники жилья самостоятельно финансируют приведение многоэтажки в порядок ранее установленного срока, после чего понесенные затраты идут в зачет их будущих взносов по соответствующей графе в платежке за коммунальные услуги.
Схема, скажем прямо, мудреная. Хороший хозяин вряд ли станет дожидаться даты капремонта и наблюдать, как его дом приходит в ветхое состояние. В конечном итоге это выгодно не только собственникам жилья, но и государству. Обратимся к зарубежному опыту.
Прагматичный подход
В иных странах граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, а потому неустанно следят, чтобы стоимость их квартиры не уменьшалась, а наоборот, неуклонно прирастала. В ряде государств бывшего соцлагеря немало граждан получили квартиру в собственность также, как и у нас, т. е. безвозмездно. На этом сходство, увы, заканчивается.
За рубежом финансирование крупных ремонтов за счет целевых сборов собственников жилья зависит от их материальных возможностей и желания. По мнению иностранных специалистов по управлению жильем, в первую очередь следует оценить доходы владельцев квартир в многоэтажке, а затем рассчитать посильные индивидуальные затраты на ремонт. Рискованными (неплатежеспособными) считаются домохозяйства пенсионеров и безработных.
В ряде стран Восточной Европы и Прибалтики таким гражданам безвозмездно и безвозвратно (в форме субсидии/гранта) предоставляются средства для софинансирования расходов по капремонту (модернизации) дома. Кроме того, помощь им может быть оказана в форме компенсации определенной части фактических затрат.
Специалисты Института экономики города (Москва) детально изучили опыт стран Центральной Европы и Прибалтики, где на законодательном уровне предприняты усилия по формированию мер государственной поддержки собственников жилья по капремонту/модернизации многоквартирных домов. В результате ими были выделены три принципиальных подхода к формированию и решению этого непростого вопроса, которые наиболее четко реализованы в Словакии, Эстонии и Польше.
Опыт Словакии
В этой стране упор изначально делался на кредитование капремонта многоэтажек через специализированные финансовые институты. Строительные банки предоставляют словацким ТСЖ кредиты на тех же условиях, что и физическим лицам. Для получения кредита товарищество должно какое-то время отчислять на свой счет в банке средства, после чего может получить кредит, равный сумме накоплений. Банк вправе предоставить кредит и без предварительного накопления денег на строительном счете, но в таком случае — по более высокой процентной ставке.
Кроме участия в программе строительных сбережений, ТСЖ могут также получить кредит и безвозвратную субсидию из Государственного фонда развития жилья для обновления многоэтажки либо на строительство муниципальной наёмной квартиры в доме посредством надстройки, пристройки или перестройки нежилого помещения. Кредиты предоставляются на устранение конструктивных недостатков, улучшение внешнего вида, качества и тепловой защиты многоквартирных домов. Требования к проекту по ремонту/модернизации дома — достижение, как минимум, 20-процентной экономии энергии, по сравнению с исходным состоянием. Такой кредит выдается в размере до 80% от полной стоимости проекта на срок до 30 лет. Кроме того, безвозвратные субсидии предоставляются на устранение дефектов панельных домов, возникших из-за недостатков проектных решений и несоблюдения технологии строительства. Максимальный размер субсидии (в зависимости от вида дефекта) может составить половину затрат на устранение дефекта (ремонт). Претендовать на субсидию могут как ТСЖ и управляющий домом, так и муниципалитет.
Занимаются кредитованием капремонта в Словакии и коммерческие банки. Естественно, кредиты они предоставляют под более высокие проценты и под залог недвижимости — квартир членов ТСЖ, поручительство отдельных собственников помещений либо под гарантию государственного Словацкого банка гарантий и развития (SZRB).
Таким образом, в Словакии существует по-своему уникальная ситуация, когда одновременно работают несколько механизмов господдержки капремонта. Два из них- система строительных сбережений и кредиты Государственного фонда развития жилья — основаны на системе бюджетного дотирования и не являются рыночными финансовыми инструментами. За счет своей относительной дешевизны они являются наиболее привлекательными для потенциальных клиентов.
Опыт Эстонии
Кредитование квартирных товариществ и сообществ владельцев квартир без образования юридического лица на цели капремонта и модернизации многоэтажек получило в этой стране весьма широкое развитие. Заработала эта система не сразу. За период с 2001 по 2006 годы банковские кредиты для капремонта дома получили около четверти (более 2 тысяч) всех эстонских квартирных товариществ. Задачи жилищной политики в этой стране реализует агентство «KredEx», которое предоставляет гарантии по займам и реновационные кредиты для многоквартирных
домов в банках-партнерах. Кроме того, на него возложено государством руководство по предоставлению пособий в жилищном секторе. По сути, агентство «KredEx» является оператором при реализации мер государственной поддержки собственников жилья при проведении капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов, предусмотренных Программой развития жилищного сектора Эстонии. Оно уполномочено предоставлять следующие виды пособий:
— на погашение до 50% от стоимости энергоаудита или экспертизы строительного проекта,
— на реконструкцию зданий (фи-
нансируется за счет реализации квот на загрязнение окружающей среды).
По оценке экспертов, в период с 2003 по 2008 годы потребление энергии в многоэтажках удалось сократить в стране более чем на четверть (с 270 кВт/кв м до 200 кВт/кв м).
Пособие на реконструкцию, зачастую, предоставляется в качестве дополнения к реновационному кредиту для многоквартирного дома с целью уменьшения доли необходимого софинансирования собственников.
Субсидирование процентной ставки по кредитам, предоставляемым товариществам коммерческими банками на цели капитального ремонта, осуществляется по решению муниципалитетов и за счет муниципальных бюджетов. Например, муниципалитет Таллина раз в год объявляет конкурс среди банков и на депозите выигравшего банка размещает определенную сумму, выделенную из бюджета. Банк, в свою очередь, снижает процентную ставку по кредитам для квартирных товариществ. Таким образом, субсидирование процентной ставки не входит в государственную Программу развития жилищного сектора и не является функцией специализированного агентства «KredEx».
Опыт Польши
В этой стране треть квартир находится в зданиях, построенных еще до 1939 года, а потому весьма энергозатратных. По оценкам специалистов, реконструкция таких домов позволяет сократить потребление энергии для отопления и горячего водоснабжения практически вдвое. Два десятилетия тому назад в Польше банковский сектор (практически без участия государства) начал предоставлять кредиты ассоциациям собственников жилья и кооперативам в многоэтажках на капремонт и модернизацию. Этому способствовало национальное жилищное законодательство, которое позволило банкам рассматривать ассоциации собственников жилья и кооперативы в многоэтажках в качестве вполне надежных заемщиков. Между тем, без помощи государства масштаб кредитования оставался все же незначительным ввиду высокой стоимости ремонтных работ.
В 1998 году парламент Польши принял акт «О поддержке действий по тепломодернизации», в соответствии с которым был создан специальный фонд, управляющий ресурсами государственного бюджета, на эти цели. Упомянутый фонд осуществляет свою финансовую деятельность через Банк государственного хозяйства (BGK). Поддержку собственникам жилья
он предоставляет в форме субсидий на термомодернизацию и реконструкцию здания. Получить финансовую помощь могут ТСЖ и коммерческие компании, физические лица и муниципалитеты. Для этого надо только, чтобы проект модернизации дома гарантировал установленный минимальный уровень энергосбережения. Субсидия предоставляется банку, финансирующему капремонт многоэтажки, в объеме 20% от размера выдаваемого кредита. Но не более 16% от общих расходов по проекту и двойной величины ожидаемого объема экономии по расходам на энергоносители за год.
Таким образом, польский опыт господдержки сводится к предоставлению бюджетных субсидий собственникам жилья на проведение работ по энергосбережению. Государство не создавало специальных агентств содействия кредитованию капремонта жилого фонда. Этому способствовало осознание поляками ответственности собственников за состояние недвижимого имущества.
Вместо послесловия
Зарубежный опыт показывает, что меры поддержки собственников жилья при проведении капремонта эффективны тогда, когда используются в комплексе. Чем более востребованы займы, тем более разнообразны кредитные продукты банков, тем больше их доступность. Как результат, растут объемы модернизированного жилья, а с ними и качество жизни населения. Что касается вопроса, какой кому ремонт делать и в какие сроки, то здесь все зависит от финансовых возможностей собственников жилья и их совместных устремлений. Как говорится: «Красиво жить не запретишь!»
К иллюстрации
Капремонт в кредит: Кредит в размере 22,4 тыс. EUR выдан ТСЖ на 12 лет. Для погашения этого банковского кредита из общей эксплуатационной платы в 0,175 EUR/ кв. м выделяется 0,139 EUR/кв. м.
Фото — дом_латвия.jpg
