От приватизированных квартир — к собственной многоэтажке
С 1 января на Белгородчине возобновился сбор месячных платежей (5 руб. 90 коп. за 1 кв.м) на капремонт. Программа запущена по решению областного правительства (№486-пп от 25.11.2013 г.). У собственников жилья было достаточно времени, чтобы определиться: направлять ли деньги региональному оператору, либо открыть для этих целей персональный спецсчет многоэтажки под началом ТСЖ или кооператива. К слову, вернуться к этому вопросу они могут в любой момент.
К новому году, по информации председателя профильного комитета областной Думы Леонида Новикова, в регионе жители лишь 96 домов передали региональному оператору протоколы о своем решении открыть спецсчет для аккумулирования средств на капремонт. Между тем, на митингах и в частных беседах собственники жилья сплошь и рядом высказывали мнение, что отдают предпочтение именно этому варианту сбора взносов. Почему же они не реализовали это на практике?
ТСЖ ДЕ-ЮРЕ
Специальный счет, согласно ст. 175 Жилищного кодекса РФ, может быть открыт ТСЖ, в управлении которого находится лишь одна многоэтажка либо общее число квартир в смежных домах не превышает тридцати. Таковых в регионе не так-то много. К примеру, в областном центре большинство товариществ собственников жилья, вопреки ст. 135-136 Жилищного кодекса РФ, включают десятки многоэтажек с сотнями, а то и тысячами квартир. Подобная гигантомания хотя и снижает издержки жителей на управленческий аппарат, но зато напрочь дискредитирует саму идею совместного управления недвижимостью.
Мэр Сергей Боженов отмечал: «Уверен, что лучшей формой управления является товарищество собственников жилья… Очень важно создать ТСЖ в каждом доме, иначе у многоквартирных домов так и не будет хозяев и эффективного менеджера. Необходимо уйти от обезличенности системы ЖКХ» (см. «Наш Белгород» от 28 марта 2012 г.).
Действительно, в тех домах, где ТСЖ реально работает, разница в качестве управления видна невооруженным взглядом. Сразу ясно: здесь есть хозяин. Не зря японская пословица гласит: «Дом похож на своих хозяев». Дело не только в том, что в таких ТСЖ деньги расходуются более рачительно. Здесь у владельцев квартир есть возможность реально совместно управлять принадлежащим им по закону домом.
Однако пользуются этим пока, увы, далеко немногие. Повсеместное явление: обеспечить высокую явку членов ТСЖ на общее собрание — задача в наше время чрезвычайно трудная. В итоге выходит, как в басне Ивана Крылова: «Когда в товарищах согласья нет, на лад их дело не пойдет, и выйдет из него не дело, только мука».
НАСЛЕДИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ
Корни этого отношения к своему дому надо искать в распределении прав собственности. Одно дело, когда строение принадлежит индивидуальному собственнику, совсем иное — когда у недвижимости много владельцев. С ТСЖ (кооперативом) неминуемо связаны проблемы внутренней организации — управление, контроль, мотивация участия жильцов в коллективных действиях.
При социализме в нашей стране граждане собственниками жилья не были. Они, по сути, являлись бессрочными пользователями квартир — бесправными и безответственными. Государство предоставляло жилье бесплатно, а жилищно-коммунальные услуги — по твердым низким ценам. Оплата труда была также невысокой, поскольку реальная стоимость квартиры и ЖКУ не входили в оплаченную зарплатой стоимость рабочей силы. Символическая плата за жилье и энергоносители компенсировалась бюджетными дотациями, а значительная часть жилого фонда и коммунальной инфраструктуры находилась на содержании промышленных предприятий. С этим багажом мы подошли к реформам. Начался многострадальный переход от государственного планового жилищного хозяйства к частному рыночному.
Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (№ 1541-1 от 4 июля 1991 г.) установил право граждан, которые имели квартиры в государственном и муниципальном жилом фонде, получить их в частную собственность. При этом на них не возлагались обязательства, вытекающие из права собственности: полное возмещение издержек по содержанию помещений и оплата сполна коммунальных услуг. Не предусматривались и обязательства, вытекавшие из того, что квартиры находились в домах, которые, как целостные объекты, требуют определенных финансовых вложений. Граждане настоящими собственниками де-факто не стали и продолжали считать, что их обязанности и расходы должен нести кто-то другой. Безусловно, это был сильный политический ход в пользу привлечения народных симпатий к новой власти, но не более того.
Выход из ловушки, созданной столь причудливой формой приватизации квартир, обеспечил новый Жилищный кодекс, который был принят 29 декабря 2004 г. в пакете из 27 законов. В результате на собственников была возложена ответственность за состояние и управление жилым фондом, включая системы коллективного пользования, а также капитальный ремонт. Правовая база ЖКХ обрела вполне рыночный характер.
Одна беда — инерция мышления. Она не позволяет соотечественникам осознать, как можно приватизировать квартиру без дома в целом, да еще оплатить 100% стоимости жилищно-коммунальных услуг со столь невысоким уровнем личных доходов. В этом, судя по всему, и кроется причина столь пассивного отношения жильцов к идее повсеместной организации ТСЖ с последующим активным участием в его деятельности.
РЕФОРМЫ ПРОДОЛЖАЮТСЯ
Президент Владимир Путин на открытии IV ежегодного инвестиционного форума ВТБ Капитал «Россия зовет!» (1-3 октября 2013 г., Москва) отметил, что механизмы ТСЖ в настоящее время не работают. Владимир Владимирович признал: «Нам не удалось выработать эффективных действующих механизмов для преобразования сферы ЖКХ».
Месяц спустя на встрече с секретарями первичных отделений «Единой России» глава государства вновь вернулся к этому вопросу. Он обратил внимание на важность проблемы — очень острой и чувствительной для народа.
В развитие темы премьер-министр Дмитрий Медведев предложил ввести лицензирование управляющих компаний в ЖКХ. По его мнению, переход к механизму саморегулирования в этой сфере будет возможен лишь через несколько лет. «Мы лицензии не любим, но мне кажется, что это та ситуация, когда они просто необходимы. Вначале будут лицензии, а когда уже возникнут нормальные управляющие компании (через 3-7 лет), можно перейти к саморегулированию», -заявил он.
Президент идею поддержал. Он призвал всех вместе подумать и внести соответствующие предложения в законопроект, находящийся ныне в Государственной Думе. Данный правовой акт прописывает два механизма в отношении регулирования деятельности ТСЖ: первый предполагает их деятельность как саморегулируемых структур, а второй — выдачу им лицензий.
На встрече с однопартийцами, состоявшейся 22 января, Дмитрий Медведев рассказал, что лицензию обязаны будут получать организации, имеющие в управлении два и более домов. Причем руководитель в обязательном порядке должен будет пройти специальную квалификационную аттестацию. Лицензия действует в пределах конкретного региона. Она может быть отозвана при нарушениях в работе управляющей компании. «Мы должны также уточнить сферу деятельности управляющих компаний и освободить их от функции оказания самих коммунальных услуг», — заявил премьер.
В свою очередь единороссы предложили главе кабинета министров возродить в России институт профессиональных управдомов. В идеале это должны быть председатели ТСЖ, прошедшие специальную подготовку. Дмитрий Медведев признал, что идея хорошая, но нуждается в дополнительном обсуждении.
Что вы думаете по этому поводу? Будем рады, если читатели поделятся своей точкой зрения с редакцией газеты «Наш Белгород».
—— КАК У НИХ
Ситуация с ЖКХ в Восточной Германии два десятка лет тому назад была аналогична российской, поэтому результаты реформ особенно впечатляют.
ТСЖ в Германии также имеются, но особой популярностью не пользуются. Только треть немцев в настоящее время являются собственниками квартир. Большинство горожан являются членами ЖСК. Для вступления в него необходимо внести пай (600-1400 евро, в зависимости от площади), а также вступительный взнос (50-100 евро). Это дает возможность проживать в квартире пожизненно и вне зависимости от гражданства. Таким образом, пай в размере 50% месячной зарплаты даёт право бессрочно пользоваться квартирой без ее приватизации. В случае выхода из ЖСК пай возвращается, после чего можно сразу же стать членом ЖСК в другом районе либо городе. В случае смерти члена ЖСК наследники получают не квартиру, а лишь пай. Жилая площадь, согласно закону 1868 года, является исключительно собственностью ЖСК.
В каждом ЖСК имеется список свободных квартир. Кроме того, на первом этаже домов вывешивается информация о сумме квартплаты и размере пая.
«Жилищное хозяйство
в Восточной Европе»,
Бернхард Шварц, Берлин
К снимку:
Кадр из фильма «Бриллиантовая рука»