Незнание закона не освобождает от неприятностей
В прошлом номере газеты «Наш Белгород» была опубликована статья о злоключениях доверчивой белгородки, которая самозабвенно мечтала о собственной квартире в новостройке. Как не все золото, что блестит, так и не все, что рекламируется, добром заканчивается.
Не раз на страницах нашей газеты рассказывалось о том, как не пополнить ряды обманутых дольщиков. Однако выясняется, тема остается актуальной и по сей день. Увы, далеко не все имеющие денежные знаки регулярно читают периодические издания. К таким гражданам Остап Бендер был суров: «Людей, которые не читают газет, надо морально убивать на месте». Для поклонников Интернета сообщаем: весьма познавательные информационные материалы размещены на сайте администрации города в разделе «Инфраструктура» / «Строительство» / «Долевое строительство».
Дабы уберечь потенциальных покупателей жилья от скоропалительных решений, расскажем коротко о главном.
ДОГОВОР — ДОРОЖЕ ДЕНЕГ
Начнем с того, что гражданин, замысливший приобрести квартиру, вступает с организацией, строящей многоэтажку, в правовые отношения, регулируемые Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г., вступил в силу 01.04.2005 г.).
Фирме позволено привлекать деньги физических лиц лишь после получения разрешения на строительство, регистрации прав на земельный участок и обнародования проектной декларации. Упомянутая декларация включает в себя всеобъемлющую информацию о застройщике и объекте строительства. Она должна быть опубликована в СМИ и размещена в Интернете не позднее, чем за две недели до заключения первого договора с участником долевого строительства. В случае внесения каких-либо изменений в проектную документацию, застройщику дается три дня на корректировку проектной декларации. Кроме того, организация обязана ежеквартально вносить в нее данные о размере своей кредиторской задолженности и финансовых результатах текущего года. Как говорится, доверие граждан обязывает.
Обратите внимание: договор на долевое участие в строительстве подлежит государственной регистрации. В нем обязательно оговаривается ряд важных моментов, без которых документ признается незаключенным: определение конкретного объекта долевого строительства, срок передачи объекта, цена договора, срок и порядок уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
В ОБХОД
Упомянутый выше закон накладывает на застройщиков множество обязанностей и ограничений, имеющих одну благую цель -защитить инвесторов. Дабы обойти эти препоны, хитроумные предприниматели используют предварительный договор купли-продажи недвижимости, который нигде не регистрируется. Он абсолютно не надежен для тех, кто намерен вложить свои кровные деньги в покупку квартиры. Одна из опасностей, которую таит такой договор, состоит в том, что после завершения строительства, фирма-посредник сначала должна зарегистрировать право собственности на недвижимость на себя и лишь потом (по отдельному договору) продать ее фактическому инвестору. Прежде чем подписывать предварительный договор,
надо сто раз подумать, изучить документы на строительство, внимательно почитать договор между застройщиком и фирмой-посредником. Не должно оставаться никаких сомнений, что продавец недвижимости имеет (или безоговорочно будет иметь) какие-либо права на возводимый объект. Следующее слабое место предварительного договора купли-продажи — неопределенность предмета и срока заключения основного договора.
Организация может предложить клиенту подписать инвестиционный договор. Он также не столь четко оговаривает права и обязанности сторон, нежели соглашение на долевое участие в строительстве. Порой продавец вносит в него условия, которые не предусмотрены, а то и прямо противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года. Отметим, что отношения сторон в данном случае регулируются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (№ 39-ФЗ от 25.02.1999 г.). В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие фирме выполнить свои обязательства в разумные сроки. И что дальше?!
К тому же, заключение инвестиционного договора правомерно только в следующих случаях:
— если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоэтажки,
— если вклад вносится не деньгами, а материалами, работами, услугами и т. п.,
— при возведении объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года.
ДЕНЬГИ НА БОЧКУ!
Таким образом, только договор на долевое участие в строительстве может защитить права покупателя жилья в случае банкротства застройщика либо различных «форс-мажорных» обстоятельств. Не в его интересах заключать с организацией договор инвестирования (соинвестирования), займа, покупки векселя, купли-продажи или какой-либо иной.
Перед тем, как взять в руки ручку и поставить автограф под договором, надо убедиться:
— у застройщика действительно имеется действующая разрешительная документация (договор на аренду земельного участка либо свидетельство на его собственность, разрешение на строительство),
— упомянутая документация выдана непосредственно тому юридическому лицу, с кем планируется
заключить договор. К слову, физические лица и индивидуальные предприниматели (ИП) не имеют права привлекать на строительство денежные средства граждан,
— застройщик разместил в СМИ и Интернете проектную декларацию, которая регулярно отслеживается органами местного самоуправления.
Подписав договор, не надо торопиться перечислять деньги. Сначала он должен пройти государственную регистрацию в управлении Росреестра по Белгородской области. Только получив экземпляр договора со штампом этой организации, можно не опасаться двойной продажи квартиры и вносить свои «кровные» на счет застройщика.
Помните: факт оплаты по договору на долевое участие в строительстве юридически подтверждает банковское платежное поручение либо приходный кассовый ордер, но отнюдь не справка с подписью руководителя, скрепленная печатью организации.
Как говорил товарищ Бендер: «Таковы суровые законы жизни. Или, короче выражаясь, жизнь диктует нам свои суровые законы».
ВНИМАНИЕ!
Опасаетесь, что вас пытаются «обвести вокруг пальца»? В таком случае обращайтесь в отдел долевого строительства департамента строительства и архитектуры по телефону (84722) 31-32-97 или по Интернету (электронный адрес -u.rеаl@bk.ru).
Фото с сайта http://www.svoboda.org