Коммерческая недвижимость ценится гораздо дороже жилой площади. Порой перевод помещения в нежилой фонд повышает его стоимость в разы. Этот незамысловатый способ обогащения один из доморощенных бизнесменов в шутку назвал «активизацией капитализации за счет организации модернизации канализации».
Сдержать неуемную страсть предприимчивых граждан превращать жилье в коммерческую недвижимость призваны строгие правовые нормы.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 1, 2 и 23) перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления. По Уставу городского округа «Город Белгород», принимать решение об этом в установленном порядке призвана мэрия, в частности муниципальное учреждение «Городской жилищный фонд» (см. распоряжение администрации Белгорода № 1277 от 26.04.2007 г.).
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с утвержденным административным регламентом (см. распоряжение администрации Белгорода № 199 от 12.10.2012 г.). В нем прописан исчерпывающий перечень документов, которые необходимо предоставить для получения данной муниципальной услуги:
— заявление о переводе жилого в нежилое помещение (или наоборот) на имя главы городской администрации,
— правоустанавливающие документы на помещение (подлинник либо нотариально заверенная копия). К слову, свидетельство о госрегистрации права собственности запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия,
— план переводимого помещения с его техническим описанием. Для жилого помещения таковым является технический паспорт,
— поэтажный план дома, в котором располагается переводимое помещение,
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)перепланировки переводимого помещения, если таковые предполагаются,
— документ, удостоверяющий личность заинтересованного гражданина или полномочия и личность представителя физического либо юридического лица,
— для юридического лица: свидетельство о его регистрации, устав предприятия (организации), документы, которые подтверждают полномочия его представителя.
Пакет упомянутых документов подается в МКУ «Городской жилищный фонд» (ул. Некрасова, 9/15) или же через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (пр. Славы, 25).
Обязательными условиями перевода жилого в нежилое помещение (или наоборот), в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 22), являются:
— соблюдение требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности,
— квартира расположена на первом этаже указанного дома. Если выше,
то помещения, расположенные непосредственно под ней, должны быть нежилыми.
Не допускается перевод жилья в коммерческую недвижимость в случае, если:
— доступ к переводимому помещению невозможен без использования части здания, обеспечивающей доступ к квартирам, либо отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ,
— переводимое помещение является частью квартиры либо используется гражданами в качестве места постоянного проживания,
— право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Очевидно, что дальнейшее использование переводимого жилья для реализации заманчивых бизнес-планов возможно лишь после его кардинального переустройства и (или) перепланировки по разработанному и утвержденному должным образом проекту. Его несоответствие требованиям, которые устанавливает законодательство, также может послужить основанием для отказа в переводе жилья (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 24, п. 4). Таким образом, проектная документация по реконструкции квартиры должна обязательно пройти согласование в управлении архитектуры и градостроительства мэрии. Это соответствует положениям Градостроительного кодекса РФ (ст. 1,2,8, 9, 30, 36, 44, 47, 48 и 55).
Только при наличии всех установленных административным регламентом документов и условий (см. п. 2.6) МКУ «Городской жилищный фонд» может принять решение о переводе жилого помещения в нежилое.
Подчеркнем: отечественное законодательство жестко регламентирует порядок использования жилого и нежилого фондов. Попытка обойти его завершится для граждан, посчитавших «долго строится — стоимость утроится», серьезными неприятностями. Как минимум собственника используемого не по назначению помещения ждут административные штрафы. В худшем -владелец может лишиться принадлежащего ему помещения. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 293) возможна продажа жилого помещения с публичных торгов с последующей выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Александр Белоусов, директор МКУ «Городской жилищный фонд»