Урок 2. Что необходимо знать дольщику о своих правах и обязанностях, заключив договор долевого участия в строительстве.
Продолжаем нашу рубрику «Школа покупателей жилья». Предыдущий урок по теме «Что необходимо знать при заключении договора на долевое участие в строительстве», опубликованный в газете «Наш Белгород» от 21.11.2012 года, раскрывал информацию гражданам о том, что же необходимо знать покупателю жилья, прежде чем подписать договор на долевое участие в строительстве.
Данный урок, продолжая тему, расскажет о правах и обязанностях сторон, уже заключивших договор на долевое участие в строительстве.
Напоминаем, что договор на долевое участие в строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон о долевом участии в строительстве). Права и обязанности сторон по исполнению взятых на себя обязательств, согласно заключенному договору, можно разделить на права и обязанности дольщика и права и обязанности застройщика. Рассмотрим поочередно.
1. Права и обязанности дольщика
Итак, дольщик (гражданин или юридическое лицо), заключивший договор на долевое участие в строительстве, обязан:
— производить оплату согласно графику платежей, прописанному в договоре на долевое участие в строительстве (в случае просрочки внесения платежа в течение более чем двух месяцев, застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а дольщик уплатить застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки — ч. 6 ст. 5 закона о долевом участии в строительстве),
— после окончания строительства (получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) принять помещение по акту приема-передачи в течение семи рабочих дней после получения уведомления от застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче (ч.4 ст.8 закона о долевом участии в строительстве).
Дополнительно:
— не производить перепланировку помещений во время строительства без согласования с застройщиком,
— своевременно уведомлять застройщика о заключении договора уступки прав требования по договору на долевое участие в строительстве (т. е. смена дольщика во время строительства). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 закона о долевом участии в строительстве).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 закона о долевом участии в строительстве).
Заключив договор долевого участия, дольщик имеет следующие права:
— оплатить денежные средства застройщику по договору долевого участия только после государственной регистрации данного договора (п.1 ч.2 ст.1, ч.3 ст.4 закона о долевом участии в строительстве),
Внимание! Отдать застройщику свои денежные средства вы должны, только удостоверившись в наличии у него одновременно правоустанавливающих документов на земельный участок под строительством (свидетельство на право собственности или договор на аренду сроком действия более года) и разрешения на строительство. Документом, подтверждающим принятие застройщиком ваших денежных средств по договору долевого участия, являются только: приходный кассовый ордер или банковское платежное поручение.
— осуществлять контроль за сроками строительства объекта долевого строительства и целевым использованием денежных средств дольщиков (ст.6, ст. 18 закона о долевом участии в строительстве),
— расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 ст.9 закона о долевом участии в строительстве), в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п.3 ч.1 ст.9 закона о долевом участии в строительстве).
2. Права и обязанности застройщика
Застройщику необходимо помнить, что согласно ч. 2 ст. 20 закона о долевом участии в строительстве он обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика,
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика,
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности,
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления (ч. 2 ст. 21 закона о долевом участии в строительстве):
1) разрешение на строительство,
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом,
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения,
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Закон о долевом участии в строительстве устанавливает ряд требований, которые должны быть соблюдены застройщиком для того, чтобы начать привлечение денежных средств участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 3 закона о долевом участии в строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости при соблюдении одновременно следующих условий:
1. оформлен правоустанавливающий документ на земельный участок,
2. получено разрешения на строительство,
3. опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация.
Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и вводом в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве).
В случае если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора (ч. 3 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве). Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется в соответствии с правилами ст. 8 закона о долевом участии в строительстве.
На застройщика возлагается обязанность в указанный срок предоставить гражданину-дольщику квартиру, удовлетворяющую определенным критериям качества. Это значит, что качество жилья должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 закона о долевом участии в строительстве).
Если застройщик отказывается от исполнения договора (по вине дольщика — неоднократная и систематическая просрочка внесения платежа), то он обязан возвратить денежные средства дольщику в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора (ч. 5 ст. 9 закона о долевом участии в строительстве).
Застройщику необходимо знать, что его обязательства перед дольщиком считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 закона о долевом участии в строительстве).
По всем вопросам, связанных с заключением договоров на долевое участие в строительстве, вы можете обратиться в департамент строительства и архитектуры администрации города Белгорода, по. телефону 31-32-97. В продолжение уроков школы покупателей жилья планируется опубликование Урока № 3 по теме «Что необходимо знать дольщику при банкротстве застройщика долевого строительства».
Материал подготовлен сотрудниками отдела долевого строительства управления реализаций инвестиционных проектов по строительству, реконструкции и капитальному ремонту администрации города