Словосочетание «товарищество собственников жилья» стало нынче расхожим понятием. Вокруг него то и дело разгораются споры.
Одни ратуют за ТСЖ как за наиболее эффективный способ управления жильем в многоквартирном доме. Другие считают его своеобразным городским колхозом со всеми вытекающими из этого последствиями. Для того, чтобы определиться в собственном мнении, мы встретились с управляющим ТСЖ «Владимирское» Вячеславом Гломозденко и задали ему несколько вопросов.
— Вячеслав Иванович, когда и на базе чего создано ваше товарищество собственников жилья?
— ТСЖ «Владимирское» объединяет собственников 254 квартир, расположенных в двух многоэтажных домах по ул. Кос-тюкова, 36-Б и 36-В. Создано оно было более семи лет назад. Таким образом, можно сказать, что ТСЖ состоялось и можно подвести некоторые итоги.
Этап становления был непрост. Возникало немало процессуальных коллизий и правовых перипетий. Много вопросов было с передачей зданий от застройщика к эксплуатирующей его организации. В этот период часто менялись не только управляющие, но и правление товарищества собственников жилья. Все более-менее определилось только к 2010 году.
Я работаю управляющим ТСЖ «Вла-димирское» по трудовому контракту с ноября 2011 года. У меня нет доли, а следовательно, права голоса на собраниях собственников жилья. В компетенции управляющего — организация работ по эксплуатации зданий и договорная деятельность, которую осуществляю по доверенности товарищества.
— Услугами какой управляющей компании вы пользуетесь?
— Не первый год ТСЖ «Владимирское» обслуживает свой жилой фонд без участия сторонней подрядно-сервисной организации. У нас свой минимально необходимый штат сотрудников: управляющий, бухгалтер, главный инженер, инженер-техник, два слесаря, электрик, дворник и уборщицы. К услугам специализированных подрядных организаций обращаемся преимущественно по лицензированным видам деятельности. Это ремонт и обслуживание системы видеонаблюдения, лифтового хозяйства, системы пожаротушения и охранной сигнализации. Все остальные работы стараемся выполнять своими силами. Для этого имеется соответствующая материально-техническая база. Она постоянно пополняется и модернизируется. Например, недавно приобрели современную снего-уборочную машину. На складе есть необходимые материалы и комплектующие, в том числе на случай аварий и непредвиденных ситуаций.
— Вячеслав Иванович, кто в таком случае координирует вашу работу?
— В первую очередь мы руководствуемся решениями собрания собственников жилья, их предложениями и пожеланиями. Стараемся все выполнять оперативно и качественно. Главный наш принцип — не надо бояться делать. Утвержден годовой бюджет, в рамках которого действуем по намеченному плану. Стараемся, чтобы все жильцы были в курсе того, что и где нами делается. Территория у нас компактная. Все жильцы друг друга знают, поэтому молва расходится быстро.
Немаловажную роль играет правление ТСЖ. Согласно Жилищному кодексу именно оно является органом управления, принимающим все оперативные решения. В правление ТСЖ «Владимирское» избраны пять человек. Так сложилось, что его члены, в том числе председатель, не являются штатными сотрудниками. Денежного вознаграждения они за свою работу не получают.
Что касается расходования средств, то на собраниях собственники жилья, естественно, задают немало вопросов. Стараюсь отвечать конкретно. Сделать это несложно, поскольку калькуляция тарифов детально отражена в смете. К тому же информация о целевом расходовании средств размещена на официальном сайте и выдается всем участникам общих собраний жильцов. В итоге каждый собственник жилья может проконтролировать целевое расходование выделенных средств. По моему глубокому убеждению, закрытость подобной информации приводит лишь к пересудам и недоверию.
— Тем не менее, активность граждан остается низкой. Не правда ли?
— Члены правления ТСЖ «Влади-мирское» — люди ответственные. Прав-ление собирается как по своей инициативе, так и по моей просьбе. Что касается общего собрания собственников жилья, то с этим пока сложнее. Не скажу, чтобы члены ТСЖ были инертны. Все они примерно одного социального уровня и достатка. Однако на собрания приходит далеко не каждый член товарищества. При этом никто не скажет, что о нем не знал. О дате проведения мероприятий информируем заблаговременно: вывешиваем объявления на стендах, рассылаем СМС-уведомления, обзваниваем собственников жилья.
Правда, на отчетно-выборном собрании, состоявшемся в марте прошлого года, был аншлаг. Обсуждение всех шестнадцати вопросов повестки дня прошло конструктивно и плодотворно.
Необходимо развить у собственника жилья чувство хозяина. Всякий должен понимать, что от его решения многое зависит. Важно донести до сознания каждого, что входными дверями частной квартиры его собственность не ограничивается. Он несет свою долю ответственности за весь дом — от подвала до чердака.
В индивидуальной беседе люди это понимают, но как только собираются вместе —
забывают обо всем. Необходима морально-психологическая перестройка сознания. Для этого требуется время, а еще целенаправленная идеологическая работа.
— Общение управдома с жильцами всегда было делом непростым. Особенно если они задолжали за квартиру. Как решается этот вопрос в ТСЖ «Владимирское»?
— Доля должников у нас в настоящее время составляет около восьми процентов. Одни из них ссылаются на «забывчивость». Другие считают себя обиженными и не платят из «принципиальных соображений». Аналогичная ситуация у всех ТСЖ и управляющих компаний.
Как бы там ни было, а долги погашать необходимо. Но как только мы выставляем финансовые претензии к собственнику жилья, усиливается социально-психологическое напряжение в товариществе в целом. Члены ТСЖ регулярно общаются между собой. В случае, даже когда соседи выступают против должника, то вскоре они идут с ним на мировую. При этом крайней остается управляющая компания.
В этом вопросе нужна последовательная разъяснительная работа среди членов ТСЖ. Без нее невозможно и помышлять о принятии юридически грамотных решений по управлению общей собственностью.
Отмечу, что ныне в жилищном законодательстве не предусмотрены какие-либо формы воздействия на должников. Коммунальщики, в случае несвоевременной оплаты за свои услуги, могут прекратить поставку воды, тепла или электро-энергии. Мы ничего подобного сделать не можем и таким образом являемся фактически заложниками ситуации. Несмотря на задолженность, услуги по эксплуатации жилья будут оказываться своевременно и с надлежащим качеством.
— Вячеслав Иванович, судя по всему, это не единственная прореха в действующем жилищном законодательстве. Какие его положения, по Вашему мнению, требуют доработки?
— Главный недостаток существующего жилищного законодательства в том, что по мобильности и возможностям оно явно уступает правовому регулированию коммунальной сферы. Например, согласно действующим нормам мы может устанавливать тарифы на свои услуги лишь раз в год, а коммунальщики вправе корректировать их ежеквартально. Согласно жилищному законодательству тариф принимается общим собранием собственников. Коммунальные тарифы устанавливает своим решением региональная энергетическая комиссия, что значительно проще.
У коммунальщиков есть свои объединения на уровне городов и кварталов. Управляющие компании и ТСЖ — разрознены. Каждая из них индивидуально занимается эксплуатацией жилого фонда. Если возникает необходимость выйти на властный уровень, поддержки от коллег ждать не приходится. Как говорится, один в поле не воин.
Несколько лет назад была попытка создать в нашем городе ассоциацию НП «ЖЭК-Белогорье». Она должна была вырабатывать общую стратегию в жилищной сфере и вносить предложения по внесению изменений в законодательство. Увы, это начинание пока не реализовано. Сейчас, когда ТСЖ создаются повсеместно, необходимость объединения опыта и усилий практиков приобретает особую актуальность.