Жилищно-коммунальная тема нынче у россиян в числе самых злободневных.
Граждане, став собственниками квартир, столкнулись с необходимостью совместной эксплуатации многоэтажного дома. Решение неведомых ранее проблем вызывает множество вопросов. Ответить на некоторые из них мы попросили заместителя начальника департамента городского хозяйства администрации города Ростислава Макаренко.
— Ростислав Петрович, какая форма управления многоквартирным домом, по Вашему мнению, является наиболее эффективной?
— Начну с того, что собственность не только дает владельцу право распоряжаться жильем по собственному усмотрению (продавать, менять или сдавать в аренду), но и одновременно налагает обязательства. Владельцы жилья должны осознать, что собственность — это форма ответственности. В многоквартирном доме все владельцы квартир имеют свою долю и в общем имуществе.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление, посредством управляющей компании и создание товарищества собственников жилья.
В первом случае собственники все решения принимают коллегиально и определенную часть работ выполняют самостоятельно. В Белгороде такая форма управления применяется в 32 многоквартирных домах, а также в 450 домах, имеющих от 2 до 6 квартир. Как показывает практика, значительная часть из них в той или иной мере пользуется услугами сервисных компаний.
Во втором случае собственники жилья выбирают управляющую компанию, с которой заключают договор на обслуживание их многоквартирного дома. В настоящее время этот способ используют в областном центре три четверти владельцев квартир. Перечень услуг и тарифы управляющей компании утверждаются собранием собственников не менее чем на один год. Отмечу, что стоимость обслуживания определяется конкретно для каждого дома. Очевидный факт: чем старше здание, тем большие затраты приходится нести по его содержанию. Управляющая компания, согласно статье 156 Жилищного кодекса, вправе лишь предлагать собственникам квартир свои тарифы и набор услуг. Принять их или нет, зависит от решения большинства на общем собрании.
Что касается товарищества собственников жилья (ТСЖ), то эта форма управления предполагает создание некоммерческой организации по содержанию многоквартирного дома. Она представляет собой юридическое лицо с расчетным счетом. Оперативное управление осуществляет избранное собственниками жилья правление во главе с председателем. В настоящее время в Белгороде насчитывается 19 ТСЖ, из которых четыре созданы по старой схеме и включают собственников нескольких домов. Для этого способа управления важен кредит доверия к членам правления, которые обладают весьма широкими полномочиями. Если собственники убеждены, что правление и его председатель действуют в их интересах, то данная форма весьма эффективна. Для становления ТСЖ требуется значительное время. Далеко не всегда инициаторы его создания выдерживают столь длительный срок.
Выбор формы управления — прерогатива собственников жилья. На начало этого года в Белгороде практически повсеместно избраны советы многоквартирных домов. Наш департамент планирует провести для их актива ряд учебных семинаров, чтобы снабдить для работы необходимыми правовыми знаниями. После того, как советы начнут реально функционировать, можно рассматривать вопрос о создании на их основе ТСЖ. Мэрия готова оказать при этом консультативную помощь.
— От белгородцев частенько приходится слышать нарекания в адрес управляющих компаний. С чем это связано?
— В значительной степени это объясняется тем, что управляющие компании обслуживают большую часть жилого фонда города. Многие жилые дома имеют весьма преклонный возраст.
Стараемся детально разобраться по всем таким жалобам. Часть фактов подтверждается — недоработки управляющей компании имеют место. Однако порой отдельные услуги, на выполнении которых настаивают собственники жилья, не прописаны в договоре управления. Дело в том, что управляющая компания предлагает услуги по обслуживанию многоквартирного дома, которые являются как обязательными, так и выбираемыми жильцами добровольно. К последним, например, относятся обслуживание домофонов, антенн, лифтов, газового оборудования и прочее. Набор услуг, а также их стоимость принимаются собственниками жилья на общем собрании. Если в перечне услуг какие-либо отсутствуют, то претензии по их выполнению — юридически необоснованны. В подобных случаях авторы жалоб напирают на то, что на общем собрании не присутствовали и за перечень услуг (их стоимость) не голосовали. В этом случае можно посоветовать одно: принимайте активное участие в управлении своей собственностью.
— Ростислав Петрович, кто отслеживает качество услуг в сфере ЖКХ и куда собственникам жилья следует обращаться с претензиями на обслуживание?
— В России существует институт государственного жилищного надзора. На региональном уровне он представлен государственной жилищной инспекцией, имеющей в подведомственной сфере весьма широкие полномочия.
Функции муниципального жилищного контроля выполняет также городская администрация. Преимущественно они относятся к контролю качества обслуживания муниципального жилья, а также домов, где мэрия выступает наряду с гражданами совладельцами. В Белгороде в ведении городской администрации в настоящее время находится 8 процентов всего жилого фонда. По жалобам жильцов проводим внеплановые проверки и выдаем предписания управляющим компаниям по устранению выявленных недостатков. При этом указывается конкретный срок выполнения. В случае игнорирования предписания передаем материалы в административную инспекцию либо государственную жилищную инспекцию. Административный кодекс РФ предусматривает действенные меры воздействия за ненадлежащее исполнение договоров по содержанию жилья.
Так что если вы недовольны обслуживанием вашего многоквартирного дома, не оставайтесь безучастными. Берите управление недвижимостью в свои руки!