«Собственники помещений многоквартирных домов, которыми выбран способ управления посредством управляющей компании, обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме», — гласит отныне Жилищный кодекс РФ (ст. 161). Соответствующее изменение вступило в силу 18 июня 2011 года. Спросите, что это за совет и как его создать?
Вся власть Советам!
Совет многоквартирного дома — новшество в отечественном жилищном законодательстве. Это попытка привлечь всех собственников помещений к управлению многоквартирным домом, чего они ранее упорно избегали. Совет избирается на общем собрании из числа собственников помещений данного дома. Количество членов совета устанавливается на общем собрании с учетом количества подъездов, этажей и квартир в данном доме.
Совет переизбирается каждые два года. В случае ненадлежащего исполнения членами совета своих обязанностей, это может быть сделано на общем собрании собственников помещений досрочно.
Члены совета избирают председателя. Он осуществляет руководство текущей деятельностью этого общественного органа и подотчетен общему собранию собственников помещений.
В полномочия совета входит (см. п. 5,8 ст. 161.1 ЖК РФ):
— организация и контроль выполнения решений, принятых общим собранием собственников помещений,
— планирование и организация деятельности по управлению многоквартирным домом. Совет вправе созывать общее собрание, а также направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы. Совет готовит годовой отчет, в котором докладывает общему собранию о выполнении планов по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома,
— контроль оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также качества предоставляемых коммунальных услуг. От имени собственников он подписывает акты выполненных работ и услуг со сторонними организациями.
Таким образом, Совет многоквартирного дома выполняет контрольно-надзорные функции над обслуживающей управляющей компанией.
Зачем нужен Совет?
Собственники квартир будут в курсе всех проблем по обслуживанию многоквартирного дома, а управляющая компания при этом избежит необходимости объяснять каждому из них ту или иную ситуацию.
В функции совета входит:
— обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
— вынесение на общее собрание вопросов о порядке пользования общим имуществом (в том числе земельным участком), планировании и организации работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также различных договоров (в т.ч. по предоставлению коммунальных услуг),
— представление собственникам помещений предложений по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества,
— доведение до собственников помещений накануне рассмотрения на общем собрании своего заключения по условиям проектов договоров. Для оценки проектов в многоквартирном доме может быть создана специальная комиссия. К слову, комиссии могут избираться общим собранием либо Советом и по иным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом,
— осуществление контроля предоставляемых услуг и (или) выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества,
— представление на утверждение годового общего собрания собственников отчета о проделанной работе.
Функции председателя совета:
— вступать в переговоры со сторонними организациями по проектам договоров, включая условия предоставления коммунальных услуг,
— доводить до сведения общего собрания результаты переговоров,
— заключать по доверенности, выданной собственниками помещений, договоры на условиях, принятых решением общего собрания. Следует отметить, что после этого их выполнение обязательно для всех собственников помещений многоквартирного дома,
— осуществлять контроль выполнения обязательств по заключенным договорам, подписывать акты приемки оказанных услуг (выполненных работ) и акты предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств,
— выступать в суде на основании доверенности в качестве представителя собственников помещений данного дома по делам, связанным с управлением имуществом и предоставлением коммунальных услуг.
Вместо послесловия
Создание Совета многоквартирного дома является делом обязательным. Собственники домов, насчитывающих более четырех квартир, в которых не были организованы товарищества собственников жилья (ТСЖ) и которые не управляются жилищным кооперативом, по закону должны в течение года организовать такой общественный орган. Если в указанный срок решение об избрании совета не принято жильцами самостоятельно, то мэрия берет инициативу на себя. В трехмесячный срок она проводит общее собрание собственников помещений дома по этому вопросу.
Алексей Варыпаев, начальник департамента городского хозяйства