На прошлой неделе в парке Победы прошел санкционированный митинг обманутых дольщиков.
Более полусотни человек, ставших жертвами банкротства ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3», вышли с плакатами, чтобы «заявить о своих нарушенных правах и привлечь внимание федеральных, областных и городских властей». Среди них были граждане, которые шесть лет назад внесли свои кровные деньги и с тех пор упорно ожидают получения «под ключ» причитающихся квартир. Согласно заключенным с застройщиком договорам, они должны были давным-давно жить и радоваться в областном центре по ул. Славянской, 15, в Строителе по ул. Октябрьской, 25 и посёлке Северном по ул. Олимпийской, 10-Б. Но не судьба!
На митинге протеста звучали соответствующие обличительные выступления. Политической подоплеки в речах не было. Глядя на происходящее, на ум невольно приходили слова булгаковского Воланда : «Обыкновенные люди. В общем, напоминают прежних. Квартирный вопрос только испортил их…»
Гнев в подобных делах — плохой помощник. Чтобы разобраться в сути проблемы и обоснованности нареканий к чиновникам, я обратился к начальнику управления реализации инвестиционных проектов по строительству, реконструкции и капитальному ремонту городской администрации Анатолию Журахову.
— Анатолий Александрович, на митинге неоднократно звучал сакраментальный вопрос: «Куда власти смотрят?!» Кем и на основании чего ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» было выдано разрешение на строительство жилого дома по ул. Славянской, 15?
— Строительство указанного дома началось в 2006 году. Разрешение было выдано нами ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» до вступления в силу федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (№214- ФЗ от 30.12.2004 года). Застройщик представил полный пакет документов, предусмотренный статей 51 Градостроительного кодекса. В пакет входили правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка и все необходимые разрешения.
Сейчас дольщики делают упор на то, что, выдавая разрешение, мы не ознакомились с финансовым состоянием застройщика, с его потенциальными возможностями выполнить взятые на себя договорные обязательства. При этом кодекс однозначно предписывает: «Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство».
Дольщики отдали деньги коммерческой структуре. Если ими не должным образом распорядились, то это на совести предпринимателей, а не государственных властей. Да и от банкротства никто не застрахован. Со сменой законодательной базы или руководства компании все может пойти прахом. Абсолютных гарантий никто не даст.
— В выступлениях дольщиков на митинге звучали упреки в адрес застройщика в связи с его самовольным изменением условий договора. Дескать, дом по ул. Славянской, 15 был возведен не из кирпича, а из монолитного железобетона, что обходится значительно дешевле. Площадь ряда квартир оказалась меньше той, за которую было уплачено. Имеются прецеденты, когда вступили в действие решения суда о возврате дольщикам переплаты. Кроме того, известны факты повторной продажи одних и тех же квартир. Ваше мнение по этому поводу?
— Поскольку данное строительство не подпадает под закон №214- ФЗ, оно регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса. Договоры о долевом участии не регистрировались в Росреестре. С этим связаны случаи двойных продаж квартир. Сейчас подобные выявленные факты находятся в разработке сотрудников правоохранительных органов.
Мы изначально внушали дольщикам: дабы избежать двойных продаж квартир, необходимо регистрировать свои имущественные права в судебном порядке. Отмечу, понимание этой насущной потребности давалось с трудом, а потому затянулось на долгие месяцы.
Из-за чего дом на ул. Славянской,15 стал долгостроем? Мы изучали этот вопрос совместно с прокуратурой. Дело в том, что многие квартиры были не проданы. Зачастую работы шли на основе взаимозачетов. Причем не всегда они проводились на данном объекте. В итоге работы здесь были не выполнены, а деньги за проданные квартиры израсходованы. Вопрос этот не в нашей компетенции. Занимается им ОБЭП. Думаю, сотрудники этой организации заинтересуются и прочими «нюансами» предпринимательской деятельности, которые упоминались на митинге.
— Анатолий Александрович, после выяснения, кто виноват, давайте перейдем к вопросу «что делать?»
— В ноябре прошлого года вступили в силу поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые по замыслу депутатов Государственной Думы должны защитить права дольщиков. Если ранее они имели право получить возмещение после реализации имущества застройщика-банкрота в четвертую очередь, то теперь – в третью (после выплаты зарплаты рабочим и компенсации материального ущерба). Вот только у застройщика-банкрота в активах только «незавершенка» и «ноль» на банковском счете.
По закону дольщики вправе выбрать: быть внесенными в реестр кредиторов на имущественное либо на финансовое возмещение. Все наши дольщики написали заявление на имущественное возмещение, то есть на квартиру. Для того, чтобы в их собственность перешел недостроенный дом, надо было зарегистрировать юридическое лицо. Дольщики создали кооператив (ЖСК).
Немалых усилий потребовала регистрация «незавершенки», поскольку с юридической точки зрения такое понятие отсутствует. На днях кадастровый паспорт на дом по ул. Славянской, 15 был получен. Казалось бы, все замечательно. Однако по закону дом передается кооперативу лишь после того, как будет произведен расчет с первыми двумя очередниками. Для этого по всем трем объектам ЗАО «ЖПСК ЖБИ-3» (недостроенные дома по ул. Славянской, а также в поселке Майском и Строителе, авт.) дольщикам надлежит перечислить на счет арбитражного суда 27 миллионов рублей. Плюс к этому необходимо дополнительно собрать деньги, чтобы завершить строительство.
В случае со скандальным долгостроем по ул. Архиерейская, 5-А, который не подпал под нововведения в закон, все было проще. Конкурсный управляющий передал нам «незавершенку» по акту, а дольщики затем ее приняли. Дальше мы искали инвестора. Сейчас таким образом поступить было невозможно.
В худшем случае, если 27 миллионов рублей собрать не удастся, арбитражный суд примет решение автоматически перевести имущественные требования дольщиков на денежные. «Незавершенка» будет продана «с молотка», после чего гражданам от вырученной суммы возвратят в пропорциональных долях часть вложенных в строительство средств.
Для поиска путей решения этой проблемы нами проводились многочисленные совещания с участием дольщиков.
— Представитель одной из политических партий в своем выступлении на митинге сказала, что дом может быть достроен за счет бюджетных денег, после чего власти изыщут способ взыскания затраченной суммы с владельца предприятия-банкрота. Действительно ли возможен такой сценарий или это просто популистское заявление?
— Использовать деньги регионального и городского бюджета на подобные цели запрещает Бюджетный кодекс. У предприятия-банкрота есть собственник и руководитель. Они не отказываются от обязательств перед дольщиками и идут навстречу. Объект не брошен. На 11 октября ими уже перечислено 5 миллионов рублей. Застройщики сообщили, что для завершения строительства оплачены подрядные работы. Готовность объекта оценивается нами как высокая. В здании ведутся работы. Хотя и не столь высокими темпами, как хотелось бы. При этом дольщики пока ни копейки не внесли.
— Анатолий Александрович, дом по ул. Славянской,15 планировался к сдаче в первом квартале 2007 года. С тех пор дата окончания строительства несколько раз переносилась. Что с Вашей стороны делается для того, чтобы приблизить завершение долгостроя?
— Наряду с объектом по ул. Архиерейская, 5-А этот жилой дом относится в Белгороде к числу проблемных. Еженедельно наш сотрудник фиксирует выполненный объем работ и численность рабочих на стройке. По этим показателям мы отчитываемся перед областью. Кроме того, ежеквартально отчет уходит в Министерство регионального развития в Москву. Ситуация находится под пристальным контролем властей всех уровней.
Мы решили проблему с долгостроем по ул. Архиерейской, 5-А, решим ее и здесь. Не сомневаюсь, что все будет нормально.